Vývoj cien nehnuteľností v roku 2022 a ako sa k nim postaviť

Vzostup cien nehnuteľností na Slovensku stále pokračuje. Opäť najviac rástli ceny bytov a to v Bratislavskom kraji a po nich zaznamenali výrazný nárast ceny bytov v Košickom a Trnavskom kraji. Aj napriek tomu, že viac stúpali ceny bytov, zdraželi aj rodinné domy. Podľa oficiálnych štatistík v prvom kvartáli 2022 narástli ceny bývania v priemere o 8,5%. Ak sa pozrieme na ročný nárast od mája 2021 do mája 2022, tak to bolo až 31,1%. K tomuto nárastu určite prispeli ešte donedávna rekordne nízke úrokové sadzby na hypotékach a zároveň ich nedostatok. A aké sú ceny nehnuteľností v jednotlivých častiach Slovenska dnes? Na konci marca 2022 stál m2 bytu alebo domu v Bratislave priemerne 3.230 eur, v Košiciach 2.244 eur, v Žiline 1.828 eur, ale napríklad v Nitre „len“ 1.300 eur. V 2. polroku 2022 tak bolo bývanie v Košiciach o štvrtinu lacnejšie ako v Bratislave.

Financovanie predražených nehnuteľností

Pred rokom si bežný občan kúpil byt za 150.000 eur s hypotékou vo výške 120.000 eur s úrokom 0,89% a splatnosťou 30 rokov a má ešte stále splátku úveru 380 eur až do konca fixácie. Dnes si už takýto byt kúpi za takmer 197.000 eur a dostane naň hypotéku okolo 157.000 eur. Ak by chcel svoj úrok zafixovať na 5 rokov, musí počítať s úrokom okolo 2,8%, takže pri 30-ročnej splatnosti hypotéky mu vyjde splátka 645 eur. Tým pádom pre mnohých záujemcov o nové bývanie nastáva problematická situácia. Jednak musia mať v tomto prípade našetrených cca o 10.000 eur viac, ale čo je väčší problém, ich príjem musí byť natoľko vysoký, aby im tak vysoká splátka hypotéky aj vyšla. Mnoho klientov sa na nás preto obracia s prosbou o pomoc s hypotékou na rekonštrukciu ich aktuálnej nehnuteľnosti, ktorá nebude taká vysoká ako hypotéka na kúpu novej.

Ako získať hypotéku pri súčasných cenách?

Na Slovensku panovali do jari 2022 úrokové sadzby takmer vo všetkých bankách do 1%, ale dnes už nikde takú sadzbu žiadatelia o hypotéku nedostanú. Tým pádom, ako sme už vyššie spomenuli, sú aj splátky úverov na bývanie vyššie. Väčšina tých, ktorí nemali dostatočné financie vo výške 20% z kúpnej ceny, si tak mali možnosť dofinancovať hypotéku spotrebným úverom alebo medziúverom zo stavebnej sporiteľne, ak im to ich príjmy dovoľovali. Po zvýšení úrokov to bude mať veľa žiadateľov s príjmami aké mali doteraz zložitejšie, pretože ak banky pripočítajú „stress test“, čiže pri posudzovaní príjmov pripočítajú ešte ďalšie 2% k aktuálnej úrokovej sadzbe, vyjde im ešte nižšia suma hypotéky, ako to bolo ešte do začiatku tohto roka.

DTI a maximálna výška hypotéky

Kým v čase úrokových sadzieb okolo 1% sme klientom so štandardnou výškou príjmu smelo mohli povedať, že môžu dostať maximálne 8-násobok výšky ich čistého ročného príjmu po odpočítaní existujúcich záväzkov, dnes to už neplatí. Lebo aj napriek tomu, že splnia podmienku DTI 8, zvýšené úrokové sadzby s ohľadom na zachovanie finančného vankúša a stress testu predpokladajú vyššie splátky a tým možnosť získania nižšieho úveru.

Príklad:

V nedávnej minulosti mohol klient s príjmom 1.000 eur bez ďalších záväzkov dostať pri úroku 0,99% hypotéku vo výške 96.000 eur. Dnes pri sadzbe 2,59% dostane úver vo výške najviac okolo 82.000 eur, prípadne ak by chcel aspoň 5-ročnú fixáciu s úrokom okolo 2,8%, siahne si na úver vo výške približne 80.000 €. A to má ešte len 80% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak by chcel ešte ďalší úver na dofinancovanie, ten mu už z príjmov nevyjde.

Možnosti získania najvyššej hypotéky

Aj napriek nárastu cien nehnuteľností a zvyšovaniu úrokov bude ale potreba kupovať nové byty a domy stále pre ľudí aktuálna. Preto je namieste otázka, ako sa dostať k potrebnej výške hypotéky aj napriek zvyšovaniu cien:

• použiť úspory – kým v minulosti pri lacných hypotékach si mnoho ľudí nechávalo voľné zdroje k dispozícií a žiadali o maximálne možné hypotéky z hľadiska ceny, dnes to pravdepodobne možné a už ani výhodné nebude
• žiadať o hypotéku so spoludlžníkom – našťastie pri posudzovaní žiadosti o hypotéku sa príjmy všetkých žiadateľov sčítavajú, takže manželia, partneri, prípadne inak prepojení dlžníci spoločne to budú mať jednoduchšie. Ťažšie bude financovať bývanie samotnému dlžníkovi s jedným príjmom.
• založiť okrem kupovanej aj ďalšiu nehnuteľnosť – aj v minulosti túto možnosť mnohí využívali, aby získali čo najlacnejšiu hypotéku a nemuseli ju dofinancovať iným druhom úveru, hoci by im to z príjmov aj vyšlo. Dnes bude táto možnosť jedinou pre žiadateľov o hypotéku, ktorým už ďalší úver z príjmov nevyjde. Opäť pripomíname, že doplnková nehnuteľnosť nemusí byť založená na celú dobu splatnosti hypotéky. Po splatení istej sumy, keď kupovaná nehnuteľnosť ako zabezpečenie k zostatku hypotéky postačí, bude možné túto ďalšiu nehnuteľnosť po súhlase banky vyňať.
• ubrať z nárokov a mať realizovateľné požiadavky na nehnuteľnosť – ak to bude možné. Kým boli byty a domy v porovnaní s dnešnými cenami lacnejšie a úroky na hypotékach nízke, mnohí si mohli dovoliť aj väčšie a drahšie nehnuteľnosti, dokonca ak im to príjmy dovolili, kupovali aj ďalšie hlavne byty ako investíciu (na prenájom, pre deti apod.). Pri súčasných cenách ale niektorí budú donútení hľadať lacnejšie a menšie nehnuteľnosti, prípadne ich hľadať v lokalitách s nižšími cenami.

Oplatí sa sťahovať mimo veľkých miest?

Keďže pravdepodobne nastáva doba, kedy si nebude môcť každý dovoliť kúpiť drahý byt alebo dom vo veľkom meste, mnohí sa začnú obzerať po lacnejších nehnuteľnostiach v okolitých mestečkách a obciach. Hlavne mladí ľudia, ktorí vyštudovali a ostali pracovať v meste svojej vysokej školy a všetci ostatní, ktorých príjmy nebudú postačovať na kúpu drahej nehnuteľnosti a splácanie splátok úverov. Napokon, aj doteraz to tak mnohí urobili. Práve preto sa začali rozrastať okolité obce napr. pri Bratislave alebo Košiciach a nehnuteľnosti závratne začali stúpať aj v týchto lokalitách. Je ale toto správna voľba? Určite áno, aj napriek svojim nevýhodám. K výhodám bývania mimo veľkých miest patria nižšie ceny nehnuteľností, väčší pokoj oproti ruchu veľkomesta alebo aj mnohými vyhľadávaná príroda s jej benefitmi. Nevýhodami môžu byť dopravné zápchy v čase špičiek, dlhšia cesta do práce alebo do školy, potreba viacerých áut v domácnosti či menej vybudovaná infraštruktúra a komplikovanejšia dostupnosť úradov.

Zhrnutie

Aj napriek tomu, že jarou 2022 sa v mnohom skončilo obdobie „strašiaka COVID-19“, vstúpili sme do komplikovanejšieho obdobia z hľadiska cien nehnuteľností, nástupu vysokej inflácie a výrazného vzostupu úrokových sadzieb na hypotékach. Stále to ale neznamená, že ľudia nebudú potrebovať nové bývanie a mať záujem financovať ho hypotékou. A napokon, vždy budú existovať spôsoby, ako si kúpiť byt alebo dom, prípadne si ho postaviť alebo zrekonštruovať niečo staršie.

a naše odporúčania

Práve preto sme tu aj my, špecializované hypotekárne centrum, v ktorom pracujú skúsení odborníci. Sú pripravení pomôcť vám pripraviť sa na komplikovanejšie situácie a budú vašimi osobnými sprievodcami na ceste za novým a plnohodnotným bývaním, ktoré je základom spokojného života. A zároveň vám pomôžu sa k nemu dostať podľa možností čo najlacnejšie, najvýhodnejšie a najrýchlejšie. Pretože u nás nájdete všetky banky a všetky potrebné finančné služby pod jednou strechou. Dohodnite si stretnutie s našimi hypotekárnymi špecialistami, bude našou cťou byť súčasťou vašej cesty k novému bývaniu.

Autor: Viera Schleifová

Pozn.: uvedené údaje platné v júli 2022