Refinancovanie hypotéky a možnosti úspory

Refinancovanie úveru je vznik nového úveru s lepšími podmienkami. Väčšinou sme svedkami refinancovania hypoték, pretože pri vyšších sumách je úspora pri znížení úrokovej sadzby oveľa výraznejšia ako napr. pri refinancovaní spotrebného úveru s nízkym zostatkom. Význam refinancovania spočíva v znížení splátky, znížení úrokovej sadzby a úspore na celkovom preplatení hypotéky. Aj keď si mnohí hovoria, že načo by svoje úvery refinancovali, keď sú spokojní s úrokmi i službami banky, drvivá väčšina klientov aspoň raz svoju hypotéku prenesie do inej banky.

Náklady na refinančnú hypotéku

Zmena úveru v existujúcej banke formou refinancovania alebo jeho prenos do inej banky môže byť úplne bezplatný, ale môže sa vyšplhať až do tisícov eur. Celkové náklady na refinančnú hypotéku sú závislé hlavne od týchto faktorov:

a) Refinancovanie počas trvania fixácie alebo pri jej obnove – ak dochádza k refinancovaniu hypotéky počas trvania fixácie, treba počítať s poplatkom za predčasné splatenie až do 1% zo zostatku vyplácanej hypotéky. Niektoré banky ale vedia tento poplatok klientovi refundovať, čiže aj počas trvania fixácie náklad na predčasné vyplatenie úveru znášať nebude musieť. Pri refinancovaní v čase obnovy fixácie je vyplatenie celého zostatku hypotéky bezplatné.

b) Čisté refinancovanie alebo konsolidácia – náklady na vyplatenie samotnej hypotéky môžu byť maximálne 1%, ak sa ale jedná o konsolidáciu viacerých úverov, napríklad zlúčenie hypotéky so stavebnými medziúvermi, spotrebnými úvermi alebo leasingom, tieto poplatky sa môžu nakumulovať na vyššie sumy.

c) Akceptácia pôvodného znaleckého posudku – ďalším nákladom môže byť aj vypracovanie nového znaleckého posudku na zakladanú nehnuteľnosť. Niektoré banky akceptujú pôvodný posudok či už na byt alebo rodinný dom, iné ale vyžadujú hlavne pri domoch posudky nie staršie ako niekoľko rokov. Naši klienti často refinancujú hypotéku na výstavbu, kedy ešte zakladali rozostavaný dom, vtedy je nový posudok vždy potrebný. Niektoré banky ale vedia oceniť zakladanú nehnuteľnosť aj interným spôsobom a vtedy je možné ušetriť v priemere 150 eur za posudok na byt až 300 eur za posudok na rodinný dom.

d) Akčné ponuky bánk – ďalšími poplatkami sú napríklad poplatok za vklad záložných zmlúv na kataster vo výške 66 eur a niektoré banky svojim klientom v rámci akcie tento poplatok preplatia.

Ako možno získať peniaze naviac

Okrem spomínaných možností úspory, ktorú refinancovanie úverov môže priniesť vo forme ušetrených poplatkov a v prvom rade zníženej splátky následkom zníženia úrokovej sadzby, poznáme spôsob, ako v rámci refinančnej hypotéky alebo konsolidácie úverov ušetriť ešte viac. Našim klientom v rámci zníženia nákladov na hypotéku alebo iné úvery odporúčame časť splátky, ktorú každý mesiac po refinancovaní získajú do svojho rozpočtu, investovať do sporenia. Nemyslíme tým sporenie na klasický sporiaci účet v banke s nulovým zhodnotením, ale do dnes už bežne využívaných produktov kapitálového trhu. Okrem okamžitej úspory tak vzniká možnosť ďalšieho zhodnotenia peňazí, ktoré môžu po určitom čase poslúžiť ako mimoriadny vklad alebo rovno predčasné splatenie celého zostatku hypotéky.

Príklad úspory pri refinancovaní hypotéky

Aby sme ukázali reálne možnosti, ako možno refinancovaním úverov ušetriť, pripravili sme si konkrétny príklad s nasledovnými parametrami:

• Klient má hypotéku so zostatkom 120.000 eur, založený má byt v krajskom meste v hodnote 170.000 eur, čiže aktuálne má LTV75%.
• Hypotéku si bral pred 4 rokmi vo výške 135.000 eur a dostal úrok 1,29% pri 5-ročnej fixácií a 80% LTV, úver spláca so splátkou 453 eur
• Vidí, že banky majú teraz oveľa nižšie úroky, takže by chcel hypotéku prefinancovať do inej banky.
• Okrem splátky 453 eur platí poplatok za vedenie účtu ešte 6 eur mesačne

Refinancovanie a možné alternatívy úspory

Klient má možnosť refinancovať hypotéku do banky, v ktorej mu preplatia poplatok za predčasné splatenie, nepotrebuje ani znalecký posudok. Nová banka mu vie ponúknuť úrok 0,6% s fixáciou 45 mesiacov, takže pri zostatku 120.000 eur so splatnosťou 26 rokov (lebo pôvodná bola 30, po 4 rokoch je 26) by mal splátku 415 eur a mesačný poplatok za vedenie účtu 5 eur. Nepotrebuje nový posudok a jeho jediným nákladom bude poplatok na katastri 66 eur. Klient má ale aj iné možnosti, pričom pri každej z nich ušetrí rôzne sumy:

1, prehodnotenie úroku vo svojej banke – ak by teraz hneď išiel do banky a požiadal by o prehodnotenie sadzby, pričom by mu banka ponúkla úrok 0,89%, za 45 mesiacov by spolu zaplatil na splátkach 431 x 45 = 19.395 eur, 45 x 6 eur za účet = 270 eur a mal by poplatok za prehodnotenie sadzby cca 150 eur. Ak by svoju hypotéku nechal bez zmeny, ďalších 45 mesiacov by zaplatil na splátkach 20.385 eur a na poplatkoch za účet 270 eur, čo by bolo spolu 20.655 eur. Len prehodnotením pôvodného úroku v existujúcej banke by ušetril 840 eur.

2, refinancovanie hypotéky do inej banky – ak by ostal v banke, reálne by do konca fixácie zaplatil ešte 12×453 eur, čiže 5.436 + za účet 72 eur, takže spolu 5.508 eur. Pri obnove fixácie by mohol dostať ponuku na úrok 0,99%, mal by ešte 33 mesiacov splátku 437 eur, takže by zaplatil 14.421 a za účet 198 eur, čiže za ďalšiu časť fixácie po obnove by spolu zaplatil 14.619 eur. Pre porovnanie: za 45 mesiacov v existujúcej banke aj so zmenou úroku v novej fixácií by zaplatil spolu 20.127 eur. Keby už teraz refinancoval hypotéku za 0,6%, usporil by za celú dobu fixácie 45 mesiacov 1.161 eur.

3, kombinácia refinancovania do inej banky a investovania formou sporenia – keďže klient môže refinancovaním hypotéky ušetriť mesačne až 38 eur, čo je rozdiel pôvodnej splátky 453 eur a novej splátky 415 eur, má možnosť urobiť ďalšie rozhodnutie. Do vhodného investičného produktu si začne mesačne sporiť 25 eur a toto sporenie bude pokračovať až do momentu, kedy úspory dosiahnu zostatok istiny hypotéky. V tomto konkrétnom príklade sa doba splatnosti nášho modelového klienta skráti z 26 na 23,4 roka a pôvodné preplatenie úveru vo výške 9.633 eur sa zníži na 3.893 eur, klient teda ušetrí 5.740 eur len na splátkach. Ak by si klient odkladal mesačne celých 38 eur, o ktoré mu klesla splátka hypotéky, celý zostatok úveru by mohol doplatiť už po 22,3 roku a úspora na hypotéke by vzrástla na 7.995 eur.

Zhrnutie

Už teraz vieme, že aj pri tej najnižšej úspore 840 eur si náš klient môže kúpiť nový TV, posteľ, alebo ísť na malú dovolenku či luxusný wellness. Ako sme sa vám ale snažili ukázať, refinancovaním hypotéky alebo iných úverov môžete získať oveľa vyššie sumy, dokonca sa hypotéky zbaviť aj skôr ako takmer za celé tri desaťročia. Sme si vedomí, že si viete aj sami prepočítať výhodnosť prípadnej zmeny vašej aktuálnej banky. Našou prácou nie je len ušetriť vám čas, ale hlavne vám predstaviť možnosti, ktoré sa vám môžu naskytnúť a presne vám ukázať, aké sumy môžete ušetriť za akých okolností.

a naše odporúčania

Našim hlavným odporúčaním, ktoré vieme každému klientovi poskytnúť, je toto: refinancujte len vtedy, ak sa vám to naozaj oplatí. Dnes už pri refinancovaní alebo konsolidácií úverov nehovoríme o znížení splátky ako o hlavnom benefite, chceme vám ukázať, že samotné zníženie mesačných nákladov na splátky úverov nemusia byť jedinou úsporou. Máme pre každého klienta k dispozícií bohatú paletu rôznych alternatív a návrhov riešení, ako platiť bankám na úrokoch a poplatkoch čo najmenej. Ak si myslíte, že môžu naše bezplatné služby pomôcť vám alebo vašim blízkym, budeme sa tešiť, keď si s našimi odborníkmi či už na hypotéky alebo na investičné sporenie dohodnete stretnutie.