Príjmy z podnikania a hypotéka

Typ, výška príjmu a jeho preukázateľnosť sú jedným zo základných kritérií schválenia hypotéky. Typ príjmu je aj snáď prvou otázkou, ktorú sa klienta pýtame, keď spoločne ideme riešiť jeho hypotéku. Samozrejme, väčšinou sú naši klienti zamestnanci, ktorých čisté príjmy sú v bankách automaticky akceptovateľné v plnej výške, pretože sú už „očistené“ o odvody do poisťovní a dane. Na Slovensku je 2,5 milióna občanov v zamestnaneckom pomere, čiže príjem zo závislej činnosti je absolútne najzastúpenejším typom príjmu, s akými naši klienti za nami prichádzajú.

Podnikatelia – žiadatelia o hypotéku a akceptácia ich príjmov

Máme u nás ale až okolo pol milióna živnostníkov a vyše 405.000 spoločností s ručením obmedzeným (s.r.o.) a títo podnikatelia sú tiež potenciálnymi žiadateľmi o úver. Ich príjmy už ale nie sú bankami akceptované jednotne a sú posudzované odlišne. Aké majú podnikatelia možnosti uspieť pri žiadosti o hypotéku a ako sú ich príjmy akceptované v bankách? Inak naše banky posudzujú príjmy živnostníkov a inak príjmy právnických osôb, predovšetkým spoločností s ručením obmedzeným, pretože tie sú u nás najviac zastúpené.

Posudzovanie príjmov SZČO

V minulosti banky akceptovali príjmy živnostníkov na základe modelu „základ dane – daň/12“. Vtedy mali živnostníci problém dostať hypotéku, pretože každý vždy hľadal v rámci možností spôsoby, ako platiť čo najmenej daní a odvodov. Živnostníci tak svoje daňové priznania optimalizovali. Ich príjmy akceptovateľné pre banky tak boli nízke a nemali možnosť dostať hypotéku. Banky pristúpili k akceptácií príjmov živnostníkov na základe tržieb resp. obratov. Dnes akceptujú od 10 až do 60% z ročných obratov a 1/12 je tak čistým mesačným príjmom živnostníka. Spomínané rozpätie 10 až 60% sa týka akceptácie jednotlivých bánk. Dobrou správou pre slovenských živnostníkov ale je, že až 5 bánk akceptuje z ich tržieb viac ako 35%, ktoré vydelia 12 mesiacmi a dostávame tak čistý príjem SZČO.

Príklad:

Živnostník, ktorý má ročný obrat podľa daňového priznania vo výške 35.000 eur, môže mať v slovenských bankách akceptovaný čistý mesačný príjem od 291 eur až po 1750 eur, v závislosti od banky. Vo väčšine bánk záleží aj od odvetvia, v ktorom živnostník podniká. 

Akceptácia príjmov s.r.o.

Pri s.r.o. banky príjmy spoločníkov posudzujú trochu iným spôsobom. Ako mesačný príjem plynúci z príjmu s.r.o. akceptujú na účet vyplatený podiel na zisku vydelený 12, čo bol v minulosti jediný spôsob akceptácie príjmu s.r.o., Aj pri týchto firmách ale banky od pôvodného spôsobu upustili a všetky vypočítavajú príjem spoločníka ako % z tržieb resp. obratov s.r.o.  Niektoré banky akceptujú príjmy len takých spoločností, ktoré majú len jedného spoločníka, prípadne druhým je manžel. Máme ale aj také banky, ktoré % z obratov vydelia počtom spoločníkov a len túto sumu vydelenú 12 akceptujú ako čistý príjem žiadateľa o hypotéku.

Treba však počítať s tým, že nie všetky banky akceptujú obraty bez limitu. Môžete sa stretnúť s tým, že banka vám oznámi strop vášho akceptovateľného príjmu. Napr. podľa prepočtov vám vychádza 10 000 eur, ale banka vám zakceptuje príjem v maximálnej výške 5 500 eur.

Na trhu máme 5 bánk, ktoré vedia poskytnúť hypotéku aj spoločníkom v s.r.o. a akceptujú obraty resp. tržby podľa daňového priznania za predchádzajúci kalendárny rok v rozmedzí od 10 do 55%. Spomínaných 55% platí len pre tie s.r.o, ktoré nemajú ročný obrat vyšší ako 80.000 eur, nad túto sumu akceptujú len 12%.

Príklad:

Jednoosobová s.r.o., má ročný obrat vo výške 70.000 eur. Mesačný príjem jej spoločníka sa budú pohybovať od 583 eur po 3208 eur, opäť v závislosti od banky. Podobne ako pri SZČO aj v prípade spoločníkov s.r.o. závisí od oblasti, v akej firma podniká.

Akceptácia príjmov z prenájmu nehnuteľností

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti, hlavne bytov, má dnes veľa ľudí najmä vo väčších mestách. Keďže príjem z prenájmu nehnuteľnosti je príjmom fyzickej osoby, ale nie je živnosťou, zdaňuje sa osobitne, čiže aj banky ho posudzujú zase inak ako príjmy z podnikania. Navyše mnoho prenajímateľov nie sú podnikateľmi. Banky akceptujú príjmy z prenájmov v priemere od 50 do 70% z mesačného prenájmu. Podmienkou je, že nájom musí byť vyplácaný na účet, s nájomcom musí mať klient podpísanú platnú nájomnú zmluvu a musí trvať aspoň 3 resp. 6 mesiacov. Niektoré banky ho akceptujú dokonca aj vtedy, ak ešte nie je toto nájomné zahrnuté v daňovom priznaní. V niektorých bankách ale nemôže byť jediným zdrojom príjmu, je akceptovaný len ako doplnkový príjem.

Základné podmienky akceptácie príjmov podnikateľov

Okrem toho, akú výšku príjmov banky akceptujú u podnikateľov, či už živnostníkov alebo s.r.o., sledujú aj ďalšie kritériá. Sú to hlavne:

• oblasť podnikania – IT, výrobca audiovizuálneho diela … niektoré odvetvia dosiahnu na vyššiu sumu hypotéky
• vzdelanie – vysokoškolské vzdelanie môže mať vplyv na jednoduchšie schválenie hypotéky
• členstvo v komore – notár, právnik, zubár, lekár, veterinár …
• doba podnikania – u živnostníkoch vo väčšine bánk stačí aspoň 6 mesačná doba, pričom príjmy už musia byť zahrnuté v daňovom priznaní, niektoré banky vyžadujú aspoň 18-mesačnú dobu trvania podnikania. Pri s.r.o. je toto kritérium posudzované individuálne.

Aby príjmy z podnikania boli v bankách pri žiadosti o hypotéku akceptované, musia žiadatelia k žiadosti doložiť daňové priznanie, účtovné výkazy, výpisy z podnikateľského účtu za posledné 3 až 6 mesiacov a potvrdenie z daňového úradu o podaní daňového priznania a nedoplatkoch na dani. V neposlednom rade je jednou veľmi dôležitou podmienkou všetkých bánk, že firma či už SZČO alebo s.r.o nesmie byť v strate (niektoré banky akceptujú minimálne straty).

Som živnostník alebo podnikám v zahraničí, čo s tým?

Naša odpoveď vás veľmi nepoteší. Slovenské banky neakceptujú iný príjem zo zahraničia ako TPP. Avšak, aj tu sa nájde výnimka a tá sa týka opatrovateliek v Rakúsku (nie vo všetkých bankách), prípadne športovcov (individuálne posúdenie banky). Opatrovateľky si okrem klasický podkladov k hypotéke musia pripraviť napr. aj výpis z rakúskeho Živnostenského registra či aktuálny výpis z konta sociálneho poistenia o platbách do sociálnej poisťovne… Naši špecialisti sú vám aj v týchto prípadoch k dispozícii a poradia vám, ktoré podklady k žiadosti o hypotéku potrebujete.

Zhrnutie

Príjmy z podnikania sú špecifické hlavne v tom, že každá banka k nim pristupuje po svojom. V súčasnosti je ale akceptácia príjmov podnikateľov zo strany bánk oveľa priaznivejšia a takmer každému prosperujúcemu podnikateľovi vieme s vybavením hypotéky pomôcť. Vždy je ale dobré sa na hypotéku pripravovať už v predstihu, pretože len tak je možné nastaviť si nie len príjmy, ale aj reálne očakávania. Zároveň nesmieme zabúdať, že s nárastom úrokových sadzieb sa opäť môže komplikovať získanie potrebnej výšky hypotéky nie len pre žiadateľov s príjmami z podnikania, ale aj pre zamestnancov.

naše odporúčania

Preto ak plánujete kúpu novej nehnuteľnosti alebo potrebujete financovať jeho výstavbu, rekonštrukciu, prípadne zafinancovať iné svoje plány, nenechávajte si všetko na poslednú chvíľu. Už v dostatočnom predstihu sa na svoje budúce kroky pripravte a získavajte informácie len od skúsených odborníkov. Obráťte sa na našich hypotekárnych špecialistov, ktorí poznajú najschodnejšiu cestu k výhodnej hypotéke aj pre tých, ktorým sa môže na prvý pohľad zdať táto cesta „zarúbaná“.