Nepodceňte zmeny v stavebnom zákone: Môže zmariť predaj vášho domu

Nový stavebný zákon môže skomplikovať predaj domov cez hypotéku. Od apríla 2025 vstúpi do platnosti novela stavebného zákona, ktorá výrazne ovplyvní trh s nehnuteľnosťami. Zatiaľ čo hlavným cieľom nového zákona je zjednodušenie stavebných konaní a digitalizácia procesov, prináša aj významné sprísnenie v oblasti čiernych stavieb, čo môže mnohým majiteľom domov skomplikovať ich prípadný predaj.

Prečo by mali majitelia spozornieť?

Najzásadnejšou zmenou je nemožnosť dodatočnej legalizácie čiernych stavieb po 1. apríli 2025. To sa týka nielen väčších prístavieb, ale aj menších stavieb ako altánky, garáže, hospodárske budovy, terasy či bazény. V praxi sa často stretávame s prípadmi, kde skutočný stav rodinného domu nezodpovedá tomu, čo je zapísané v liste vlastníctva alebo zakreslené v katastrálnych mapách.

Mnoho rodinných domov má v súčasnosti:

• Nezapísané prístavby v katastri
• Nepovolené stavebné úpravy
• Rozdiely medzi skutočným stavom a stavom v LV
• Nesúlad s katastrálnymi mapami

Banky určujú pravidlá

Je dôležité si uvedomiť, že hoci podľa katastrálneho zákona nemusia byť niektoré stavby zapísané v katastri, banky môžu tieto stavby posudzovať individuálne. Banky pri poskytovaní hypotéky vyžadujú kompletnú dokumentáciu, fotografie a súlad so skutočným stavom. Aj keď je stavba malá, jej nelegálny status môže zablokovať celý proces financovania.

Čo robiť?

Majiteľom nehnuteľností odporúčame neodkladať riešenie tejto situácie. Pred účinnosťou nového zákona je ešte možné existujúce čierne stavby zlegalizovať. Je potrebné:

1. Skontrolovať všetku dostupnú dokumentáciu k nehnuteľnosti
2. Porovnať skutočný stav so zápismi v katastri
3. Začať proces legalizácie problematických stavieb na príslušnom stavebnom úrade prostredníctvom dodatočného povolenia stavby

Povinnosti vlastníka nepovolených stavieb postavených pred aprílom 2025

1. Dodatočné povolenie stavby

Je povinné pre všetky nepovolené stavby a slúži na ich legalizáciu. Tento proces je náročnejší než bežné stavebné povolenie a vyžaduje komplexnejšiu dokumentáciu. Dokumentuje existenciu stavby a potvrdzuje súlad s predpismi.

2. Zápis do katastra nehnuteľností je povinný:

• Ak je stavba spojená so zemou pevným základom nad 25m² (podľa súčasnej legislatívy)
• Ak má samostatné súpisné číslo
• Ak slúži na podnikateľské účely
• Ak to vyžaduje osobitný predpis

Kedy zápis nie je potrebný:

• Pri dočasných stavbách
• Pri stavbách bez pevného základu
• Pri stavbách s pevným základom do 25m² (podľa súčasnej legislatívy)
• Pri čisto doplnkových stavbách k hlavnej stavbe

Drobné stavby podľa nového zákona

Nový stavebný zákon rozširuje kategóriu drobných stavieb na 50 m². Drobné stavby nebudú vyžadovať ohlásenie, ak spĺňajú tieto podmienky:

• Nie sú umiestnené na verejnom priestranstve
• Dodržiavajú predpísaný odstup od hranice pozemku
• Nepresahujú stanovenú výšku
• Slúžia ako doplnková funkcia k hlavnej stavbe
• Spĺňajú ďalšie technické požiadavky stanovené zákonom

Aký je postup:

1. Najskôr dodatočné povolenie stavby:

• Podanie žiadosti na stavebnom úrade
• Doloženie projektovej dokumentácie
• Získanie súhlasných stanovísk dotknutých orgánov
• Získanie rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby

2. Následne posúdenie potreby zápisu do KN:

• Konzultácia s odborníkom
• Zhodnotenie charakteru stavby
• Rozhodnutie o ďalšom postupe

Pre istotu odporúčame konzultovať konkrétny prípad so stavebným úradom, ktorý posúdi potrebu zápisu do katastra vzhľadom na charakter vašej stavby.

Pár príkladov z praxe:

Príklad 1:

Klient ešte v roku 2010 postavil kôlňu do 25m², ktorá spadá pod drobnú stavbu, no nemá ju ohlásenú ani zapísanú. Nevedel, či si ju musí dať zapísať do katastra alebo musí požiadať o dodatočné povolenie stavby. Podľa dostupných informácií zistil, že musí požiadať o dodatočné povolenie stavby na stavebnom úrade. Zápis do katastra nie je povinný, pokiaľ kôlňa slúži len ako doplnková stavba k hlavnej stavbe (domu).

Prečo je potrebné dodatočné povolenie stavby:

1. Ide o drobnú stavbu (do 25m²), ktorá však bola postavená bez ohlásenia
2. Má doplnkovú funkciu k hlavnému objektu
3. Neslúži na podnikanie
4. Nemá samostatné súpisné číslo

Čo konkrétne musíte urobiť:

1. Podať žiadosť o dodatočné povolenie stavby na stavebnom úrade
2. Priložiť jednoduchý nákres/dokumentáciu
3. Doložiť vlastnícke právo k pozemku
4. Počkať na rozhodnutie úradu

Príklad 2:

Klientka má na svojom pozemku budovu, ktorej časť zbúrala a na jej základoch postavila altánok, ktorý je spojený so zvyškom hospodárskej budovy. Hospodárska budova nemá súpisné číslo a je zapísaná na LV, musí legalizovať prerobenie jej časti na altánok?

Áno, zmenu časti stavby je potrebné legalizovať prostredníctvom dodatočného povolenia stavby, pretože:

1. Ide o zmenu účelu využitia časti stavby
2. Stavba je evidovaná na LV
3. Došlo k stavebným úpravám existujúcej stavby

Prečo je dodatočné povolenie potrebné:

• Mení sa spôsob využitia časti stavby
• Ide o stavebné úpravy existujúcej stavby
• Stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností
• Zachováva sa spojenie s pôvodnou stavbou

Potrebné kroky:

1. Podať žiadosť o dodatočné povolenie stavby na stavebnom úrade, ktorá obsahuje:

• Popis zmeny účelu využitia
• Rozsah stavebných úprav
• Jednoduchý nákres/dokumentáciu
• Technický popis riešenia

2. Doložiť dokumenty:

• List vlastníctva
• Situačný nákres
• Fotodokumentáciu súčasného stavu

Keďže ide o zmenu časti stavby, ktorá je zapísaná na LV, je vhodné:

• Konzultovať zmenu so stavebným úradom
• Overiť, či nebude potrebná zmena v katastri
• Zdokumentovať súčasný stav pre prípadné budúce potreby

Banka by pravdepodobne zamietla financovanie takejto nehnuteľnosti hypotékou, pretože:

1. Nesúlad dokumentácie so skutočnosťou:

• Na LV je evidovaná hospodárska budova
• V skutočnosti je časť prerobená na altánok
• Chýba dokumentácia k prestavbe

Konkrétne prekážky pri hypotéke:

• Banka vyžaduje súlad skutočného stavu s dokumentáciou
• Znalec nemôže oceniť nelegálne úpravy
• Problém so záložným právom na nepovolenú stavbu
• Riziko budúcich sankcií

Prevencia je kľúčová

Do budúcnosti bude nevyhnutné pristupovať k akýmkoľvek stavebným úpravám zodpovedne. Každá zmena na nehnuteľnosti by mala byť riadne zdokumentovaná a povolená. Po 1. apríli 2025 nebude možné dodatočne legalizovať nepovolené stavby, čo môže viesť k závažným problémom pri predaji nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky.

Záver

Nový stavebný zákon prináša významné zmeny, ktoré môžu ovplyvniť predajnosť nehnuteľností. Majitelia by mali konať čo najskôr, aby predišli komplikáciám pri budúcom predaji svojich domov. Máte ešte čas do 1. apríla 2025 na to, aby ste zlegalizovali všetky nepovolené stavby prostredníctvom procesu dodatočného povolenia stavby.

Tento článok bol spracovaný na základe verejne dostupných informácií o novom stavebnom zákone. Vzhľadom na to, že zákon vstúpi do platnosti až 1. apríla 2025 a jeho praktická aplikácia ešte nebola otestovaná, uvedené postupy a informácie nemusia byť 100% presné. Konkrétna implementácia zákona sa ukáže až v praxi, preto odporúčame vždy konzultovať svoj individuálny prípad s odborníkmi na stavebné právo alebo priamo so stavebným úradom. Pre aktuálne a presné informácie týkajúce sa evidencie nehnuteľností a zápisov v katastri je potrebné obrátiť sa priamo na príslušný katastrálny odbor okresného úradu.