Hypotéky v roku 2018 – zmeny v podmienkach ich poskytovania a očakávania

Od januára 2018 opäť došlo na hypotekárnom trhu k niekoľkým zmenám, ktorých úlohou je jednak zamedziť enormné zadlžovanie slovenských domácností (ku ktorému už aj tak podľa niektorých analytikov dochádza) a zároveň zabezpečiť či už občanom alebo bankám riadne splácanie úverov. Nezanedbateľným dôvodom iných zmien je aj úspora zdrojov štátneho rozpočtu.

K najzásadnejším zmenám v oblasti poskytovania úverov patria hlavne zvýšenie tzv. „finančného vankúša“, obmedzenie poskytovania hypoték nad 80% LTV, čiastočné zvýšenie úrokových sadzieb a snáď najviac diskutovaná zmena v oblasti podpory mladých žiadateľov zo strany štátu.

15%-ný „finančný vankúš“

Od začiatku roka 2017 banky musia postupne zavádzať tzv. „finančný vankúš“, ktorý slúži na zabezpečenie dostatočných finančných prostriedkov, ktoré žiadateľom o úver musia ostať po odpočítaní životného minima a splátok úverov. V prvej polovici roka 2017 to bolo 5%, v druhej polovici 10%, od 1. januára 2018 je to už 15% a od druhého polroka 2018 má byť dosiahnutá jeho hranica 20%. Čo to znamená? Že klientom musí ostať po odpočítaní životného minima z ich preukázateľných príjmov ešte 20%, až zostávajúca suma môže byť použitá na splácanie úverov. V praxi to znamená, že dnes žiadatelia o úver dostanú z bánk nižšiu sumu úveru oproti minulému roku. Že je to zlé? Neverte, banky Vás týmto opatrením chránia.

100%-né hypotéky v roku 2018 už len pre jedného z desiatich

Slovenské banky budú pokračovať v trende obmedzovania poskytovania 100%-ných hypoték. Úver nad 90% z hodnoty nehnuteľnosti dostane len jeden z desiatich žiadateľov a podľa nariadení NBS budú môcť banky poskytnúť len 40% z objemu všetkých hypoték nad 80% z hodnoty nehnuteľnosti. Toto obmedzenie banky zdôvodňujú obavou z poklesu cien nehnuteľností. Keby k tomu došlo, mohlo by sa stať, že by nemali vyššie hypotéky dostatočné zabezpečenie a v prípade nesplácania úveru klientmi by nebolo možné z predaja založenej nehnuteľnosti vyplatiť celý aktuálny zostatok úveru.

Vývoj úrokových sadzieb hypoték a očakávania bánk v roku 2018

Bankoví analytici predpokladajú, že do konca roka 2018 by úrokové sadzby nemali stúpať, pretože ECB sa vyjadrila, že do tohto termínu nebude mať dôvod zvyšovať kľúčovú úrokovú sadzbu, ktorá je v súčasnosti už dlhodobo na nule. Preto aj slovenské komerčné banky môžu poskytovať na hypotékach úrokové sadzby pri 3-ročnej fixácií približne už od 1,2%, pri populárnej 5-ročnej fixácií sú úrokové sadzby vyššie v priemere o 0,2% oproti 3-ročnej fixácií.

Najnižšie úrokové sadzby

Najnižšie sadzby banky poskytujú pri hypotékach do 80% z hodnoty nehnuteľnosti. K miernemu vzostupu úrokov predsa len došlo, a to pri hypotékach nad 80% hodnoty nehnuteľnosti. Banky majú pri úveroch nad 80% alebo 90% za vyššie LTV (Loan to Value – pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti vyjadrený v %) úrokové prirážky. Tieto prirážky sú rôzne, od 0,4% pri úveroch nad 80% až do 2% pri 100%-ných hypotékach oproti najnižším komunikovaným sadzbám.

Zrušenie ŠPM a zavedenie nového systému podpory pre mladých žiadateľov o hypotéku

Snáď najdiskutovanejšou témou na hypotekárnom trhu je v súčasnej dobe zrušenie 3%-ného štátneho príspevku pre mladých, ktorý bol dlhé roky poskytovaný až do 31.12.2017. Hypotéky s pôvodným štátnym príspevkom pre mladých, ktoré boli uzatvorené do konca minulého roka, ešte riadne dobehnú podľa pôvodných podmienok. Od Nového roka ale dochádza k výraznej zmene. Žiadatelia o úver na bývanie si budú môcť odpočítať časť zaplatených úrokov prostredníctvom daňového priznania alebo ročného zúčtovanie dane svojim zamestnávateľom vo forme daňového bonusu na zaplatené úroky. Najviac bude možné odpočítať si z dane polovicu zaplatených úrokov a to maximálne 400 eur na hypotéku alebo jej časť vo výške najviac 50.000 eur.

Daňový bonus pre mladých

Prvýkrát si ho v roku 2019 bude môcť uplatniť len hlavný dlžník na úvere. Žiadatelia nesmú v čase uzatvorenia zmluvy o úvere presiahnuť mesačný hrubý príjem z predošlého roka vo výške 1,3-násobku priemernej mzdy za predchádzajúci kalendárny rok určený Štatistickým úradom a v čase podania žiadosti o úver nesmú presiahnuť vek 35 rokov. Účelom úveru na bývanie, na ktorý sa vzťahuje uplatnenie daňovej úľavy, môže byť len kúpa bytu, kúpa domu, výstavba domu alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti určenej na bývanie. Detailne sa hypotéke s daňovým bonusom venujeme v osobitnom článku alebo sa na podrobnosti môžete spýtať:

Bonbónik skoro na koniec – nový pojem: DTI

Od 1. júla 2018 NBS pripravuje jedno veľmi závažné obmedzenie, ktoré sa bude týkať hlavne slobodných žiadateľov a klientov s nižšími príjmami. Zavádza koeficient a novú skratku DTI (debt to income) – tzv. úverový strop. Jeho úlohou je zamedzovanie ďalšieho zadlžovania Slovákov. V praxi bude to znamenať, že žiadatelia budú môcť mať po júli 2018 úvery len do výšky 8-násobku ich ročného čistého príjmu. Príklad: ak máte mesačný čistý príjem 800 eur, od leta budete môcť mať poskytnuté všetky úveru spolu do výšky 800 x 12 mesiacov x 8 (koef. pre výpočet DTI) = 76.800 eur. Do sumy úverového stropu budú započítané všetky úverové produkty (HÚ, SÚ, KK, PP, leasingy apod.)

Plus ďalšia pripravovaná zmena

Ministerstvo financií okrem už spomínaných zmien pripravuje aj ďalšiu zmenu, a to v oblasti stavebného sporenia. Avizuje úpravu týkajúcu sa štátnej prémie, úpravy účelovosti nasporených prostriedkov, ako aj v poskytovaní medziúverov.

Zhrnutie a naše odporúčania

Vzhľadom k súčasnému vývoju na hypotekárnom trhu si myslím, že ak plánujete zaobstarať si nové bývanie alebo jeho zmenu, je na to práve najvhodnejšia doba. Úrokové sadzby sú stále na minimách, preto sa oplatí túto situáciu využiť. Ak chcete mať stále čerstvé informácie o dianí na trhu hypoték a úverov, prihláste sa na odber noviniek.

A ak ja Vaše rozhodnutie žiadať o hypotéku „na spadnutie“, dohodnite si stretnutie s niektorým z našich hypotekárnych špecialistov. Pripravte sa na financovanie Vášho bývania formou hypotéky včas.