Hypotéka a nehnuteľnosť s ťarchami

Pri hypotéke je nutné založiť nehnuteľnosť, na liste vlastníctva vzniká zápis v časti C ako záložné právo v prospech banky. Okrem záložného práva k hypotéke existujú aj iné druhy tiarch, ktoré sú na liste vlastníctva vyznačené a značia, že nejaký subjekt má vyznačeným druhom ťarchy mať k nehnuteľnosti práva. Je dôležité vedieť, aké ťarchy banky v prípade, že nehnuteľnosť má byť založená k hypotéke, akceptujú alebo naopak, počas ich existencie nie je možné nehnuteľnosť založiť. Najčastejšie sa stretávame s ťarchami vo forme záložného práva alebo vecného bremena.

Druhy tiarch na liste vlastníctva

Spísali sme pre vás, s akými typmi tiarch sa môžete stretnúť a ktoré je nutné ešte počas riešenia hypotéky vymazať alebo môžu aj naďalej ostať na liste vlastníctva:

• Záložné právo v prospech inej banky, ŠFRB alebo stavebnej sporiteľne – znamená, že vlastník tejto nehnuteľnosti ju má založenú na účel hypotéky alebo úveru zo stavebnej sporiteľne, prípadne v minulosti čerpal úver zo Štátneho fondu na rozvoj bývania. Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorú zároveň chcete založiť v prospech banky, musí byť najneskôr momentom čerpania vašej hypotéky na kúpu úver s touto ťarchou vyplatený. Je možné urobiť tak aj z prostriedkov vášho úveru. Pôvodná finančná inštitúcia musí po vyplatení úveru bezodkladne podať na kataster kvitanciu za účelom výmazu starej ťarchy, aby na liste vlastníctva bolo záložné právo len k vašej hypotéke.
• Záložné právo v prospech mesta – jedná sa o štandardnú zákonnú ťarchu, ktorú banky akceptujú. Niektoré takéto ťarchy sú už bezpredmetné, lebo sa vzťahovali na nesplatenú časť kúpnej ceny od mesta v minulosti, ale stále na LV sú. Ak kupujete byt s takouto ťarchou, niektoré banky požadujú pri schvaľovaní hypotéky výmaz tejto ťarchy, či ešte pred čerpaním alebo doklad o výmaze ťarchy od mesta stačí na kataster podať spolu so záložnými zmluvami na kataster, ktorý takúto ťarchu za pár dní vymaže. Existujú aj podobné ťarchy v prospech mesta, ale banky väčšinu nich akceptujú a je možné nehnuteľnosť s nimi založiť k hypotéke.
• Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov – aj tento typ zákonnej ťarchy banky akceptujú, lebo sa vzťahuje na zabezpečenie pohľadávok z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytov alebo nebytových priestorov v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome.
• Vecné bremeno práva prechodu a prejazdu – tiež sa jedná o ťarchu, ktorá je bankami štandardne akceptovaná a zriaďuje sa vtedy, ak prístupová cesta alebo pozemok svojou funkciou prislúcha k bytovému alebo rodinnému domu a je vo vlastníctve ďalšej osoby alebo firmy. S týmto vecným bremenom sa stretávame často v obciach, keď vlastník celého pozemku, na ktorom sa postavia nové domy, dáva súhlas na užívanie prístupovej cesty a pod. Ak je vlastníkom pozemkov obec, zriadenie takejto ťarchy nie je potrebné. V týchto prípadoch je ideálne zriadiť vecné bremeno na každého vlastníka, aj budúceho.
• Vecné bremeno práva doživotného užívania – často sa s ním stretávame v prípadoch, kedy rodičia si dajú podmienku napr. pri darovaní nehnuteľnosti deťom, že v dome alebo byte môžu žiť do konca života. Právo dožitia alebo užívania nehnuteľnosti je pre banku ale neakceptovateľné. Nie je možné založiť nehnuteľnosť s danou ťarchou k hypotéke, zriadenie takého vecného bremena aj počas existencie hypotéky je významným porušením úverovej zmluvy.
• Nehnuteľnosť s ťarchou exekúcie – exekútori v rámci svojich právomocí majú v prípade vymáhania povinnosti v prospech ďalšieho subjektu právo siahnuť vlastníkovi nehnuteľnosti aj na ňu. Najskôr dajú príkaz na zriadenie exekúcie, ktorá je zaznamenaná aj na liste vlastníctva k nehnuteľnosti a v prípade neuhradenia napríklad dlhu môžu byt alebo dom aj zabaviť a z peňazí z jej predaja uhradiť dlhy vlastníka nehnuteľnosti. Preto ak kupujete nehnuteľnosť, dávajte si pozor, aby na LV nebola ťarcha exekúcie, takúto nehnuteľnosť neakceptuje ako zabezpečenie žiadna banka.

Hypotéka na kúpu nehnuteľnosti a ďalšie špecifické situácie

Nehnuteľnosť v dedičskom konaní

Na takejto nehnuteľnosti síce nie je ťarcha, ale ak jeho vlastník, či už výhradný alebo ako spoluvlastník zomrel, nie je možné ju predať, pretože kúpne i záložné zmluvy musia podpisovať všetci vlastníci. V prípade úmrtia vlastníka preto najskôr musí prebehnúť dedičské konanie, ktorého súčasťou je aj následné vysporiadanie jeho podielu a prevod na pozostalých, čo musí byť zaznamenané aj na liste vlastníctva. Až po tomto procese je možné nehnuteľnosť predať a v prípade kúpy na hypotéku založiť ju v prospech banky.

Po smrti dlžníka banka najskôr zisťuje či bol úver poistený pre prípad smrti a či existuje aj spoludlžníka. Ak bol úver poistený alebo existuje spoludlžník, banka buď dostane peniaze od poisťovne alebo od spoludlžníka.

V prípade, ak je na úvere spoludlžník, je povinný úver ďalej splácať a nič sa nemení. Spoludlžníkovi banka pošle oznámenie, v ktorom ho informuje, aby pokračoval v splácaní úveru a uvedie všetky potrebné informácie: aká je výška splátky, na aké číslo účtu má splátku posielať atď. Univerzálny postup však neexistuje, pretože niektoré prípady sa riešia individuálne, napr. keď sa úver nespláca alebo je exekuovaný a pod.

Ak má dlžník uzatvorené poistenie pre prípad svojho úmrtia, malo by pokryť všetky náklady spojené s úverom. To znamená, že ak by došlo k úmrtiu poistenej osoby, dôjde k splateniu celého úveru. Banka tak zinkasuje poistné plnenie dojednané pre prípad úmrtia, čím sa úver predčasne splatí. Vtedy dedičia poručiteľa nadobudnú len čistú hodnotu dedičstva bez záväzku z úverovej zmluvy. Splatením úveru by súčasne došlo k zániku záložného práva zaťažujúcom nehnuteľnosť. Preto je vhodné si takéto poistenie pri uzatváraní úverovej zmluvy dojednať. 

Ak však zdedíte dom s hypotékou, je dôležité vedieť, aké sú vaše práva, povinnosti a možnosti.

1.  Zistite si presné informácie o hypotéke – Zistite, aký je zostatok na hypotéke, aké sú mesačné splátky, úroková sadzba a aký je zostávajúci čas splatnosti hypotéky.
2. Kontaktujte banku – banku môžete pokojne kontaktovať hneď, ako sa dozviete o zdedení nehnuteľnosti s ťarchou. Informujte ju o úmrtí dlžníka a vašom záujme o dedičstvo nehnuteľnosti (banka býva väčšinou už oboznámená s úmrtím dlžníka vďaka Sociálnej poisťovni, notárovi, súdnym rozhodnutím…). Banka vám poskytne najrelevantnejšie informácie o možnostiach a postupe.
3. Zvážte svoje možnosti –  Existuje niekoľko možností, ako naložiť s hypotékou na zdedenej nehnuteľnosti:

• Prevzatie hypotéky: V niektorých prípadoch môžete hypotéku prevziať na svoje meno, buď dobrovoľne alebo dlh zdedíte. V prípade zdedenia hypotéky, banka od vás nepožaduje dokladovanie príjmu. Preto ak nebudete splácanie zvládať, kontaktujte banku a dohodnite si ďalšie kroky. Máte taktiež možnosť dedičstvo odmietnuť – vtedy je však najlepšie poradiť sa s notárom či právnikom. Dajte si však pozor, hoci prebieha dedičské konanie, úver treba splácať ďalej. Ak sa banka dozvie o úmrtí klienta, ktorý nemal spoludlžníka, môže znížiť úrokovú sadzbu, ktorou sa úver úročí až do vyplatenia alebo prevzatia dlhu alebo úročenie úveru pozastaví až do ukončenia dedičského konania. Po ukončení dedičského konania dedič, ktorý zdedí dlh, musí splatiť aj úroky a splátky.
• Refinancovanie: Môžete sa rozhodnúť refinancovať hypotéku na lepšie podmienky alebo na zníženie mesačných platieb
• Predaj nehnuteľnosti: Ak nechcete alebo sa nedokážete postarať o nehnuteľnosť, môžete sa rozhodnúť predať ju a použiť výťažok na zaplatenie hypotéky

Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť si ponechať, budete musieť riadiť všetky súvisiace náklady, vrátane hypotéky, daní z nehnuteľnosti, poistenia a údržby. Zdedenie domu s hypotékou môže priniesť finančné výzvy, ale správne kroky a dôkladné plánovanie vám pomôžu nájsť najlepšie riešenie pre vašu situáciu.

Nehnuteľnosť vo vlastníctve maloletej osoby

Ani v tomto prípade sa nejedná o ťarchu, ale o skutočnosť, ktorá môže výrazne predĺžiť proces kúpy nehnuteľnosti, ktorú nevlastní dospelá osoba ako subjekt s plným rozsahom práv. Je síce možné predať nehnuteľnosť vo vlastníctve maloletého, ale je to zložitejšie. Ak je vlastníkom len samotné jedno dieťa, môže ho pri predaji zastupovať jeho zákonný zástupca alebo pridelený správca majetku. Ak ale nehnuteľnosť vlastní viac detí alebo viac osôb vrátane jedného maloletého, na tento úkon musí byť súdom určený kolízny opatrovník, ktorý maloleté dieťa pri predaji bude zastupovať. Ak nebude predaju nehnuteľnosti nič brániť, súd dá súhlas na jeho predaj.

Zhrnutie

Ako vidíte, riešenie hypotéky na kúpu bytu alebo domu môže byť niekedy poriadne komplikované, hlavne vtedy, ak sa stretnete s niektorou z vyššieuvedených situácií. Vtedy je potrebné zabezpečiť súčinnosť predávajúcich, realitného makléra alebo aj ďalších osôb. Keď plánujete kúpu nového bývania a ste v procese jeho hľadania, buďte obozretní a hneď na prvej obhliadke nehnuteľnosti si od majiteľa alebo realitného makléra pýtajte aktuálny list vlastníctva. Je dobré vedieť hneď na začiatku, čo vás pri vybavovaní hypotéky môže zbrzdiť alebo obmedziť.

…a naše odporúčania

Väčšina tiarch a okolností pri kúpe bytu alebo domu je zvládnuteľných a riešiteľných, je ale výhodou mať pri sebe niekoho, kto vám poradí a pri vybavovaní hypotéky stojí pri vás. Skúsený hypotekárny špecialista už presne vie, aké kroky budú nevyhnutné pre úspešné dotiahnutie kúpy vášho nového domova. Už od začiatku procesu riešenia vašej hypotéky vám bude vedieť poradiť, nedovolí, aby ste neprišli o peniaze a aby ste sa nestresovali. Usmerní vás pri jednotlivých úkonoch, vysvetlí vám postupy a pomôže vám nájsť najlepšie, najlacnejšie a najrýchlejšie vyriešenie vašej hypotéky na kúpu nehnuteľnosti. Dohodnite si stretnutie s niektorým z našich najlepších odborníkov, aby ste už vopred vedeli, čo vás na ceste za vašim vytúženým bývaním môže stretnúť.