Extravilán a intravilán – poznáte tieto pojmy?

Pojmy intravilán a extravilán sú často používané v súvislosti s umiestnením obcí a miest, ale aj pri popisoch lokalít, pozemkov či nehnuteľností ako takých. Keďže ide o pojmy dosť podobné, niekedy si ich ľudia mýlia alebo nevedia presne, čo znamenajú. Je ale dobré poznať ich význam, hlavne ak sa chystáte kupovať nehnuteľnosť alebo žiadať o hypotéku a chcete založiť pozemok, rodinný dom alebo iný typ nehnuteľnosti. Čo teda jednotlivé pojmy znamenajú?

• Intravilán – je centrálna časť katastrálneho územia obce, vyznačuje sa zastavanými a stavebnými pozemkami vrátane ciest, plôch zelene, technickej a občianskej vybavenosti. Od extravilánu ho delí vonkajší obvod zastavaných oblastí a im priliehajúcich plôch. Pojem intravilán vznikol v Uhorsku už v 13. storočí, keď vznikali nové osady. „Zemepán“ vtedy raz a navždy určil stavebnú plochu celej obce prídelom určeného počtu domových jednotiek. Hoci neskôr sa následkom nárastu počtu obyvateľov stavebné parcely delili pri dedení, rozšírenie územia intravilánu pridaním parciel z extravilánu ale podliehalo rozhodnutiu zemepána.
• Extravilán – označujeme ním nezastavanú časť katastrálneho územia, obce, pričom jeho vonkajšou hranicou býva katastrálna hranica danej obce. Patria k nemu polia, lúky, pasienky, lesy, vodné plochy, komunikácie a neužitočná pôda. Jeho súčasťou sú aj menšie osady či areály ležiace v chotári obce, osamelé sídla, samoty, ale aj priemyselné a hospodárske budovy, napr. stodoly, mlyny, ap., ktoré nie sú územne spojené s intravilánom. So vznikom pojmu intravilán vznikol v 13. storočí aj výraz extravilán, vtedy sa ale vzťahoval iba na polia a lúky. Tamojší zemepán ich pridelil jednotlivým usadlostiam poddaných sedliakov žijúcim v intraviláne obce, pričom poddaní mu odvádzali príslušnú čiastku dávok, robôt a služobných povinností.
• Chotár – aj s týmto pojmom sa môžete často stretnúť, hoci ide o zastaraný výraz. Je to pomenovanie pre katastrálne územie ako celok alebo aj súborné označenie pre nezastavanú časť katastrálneho územia obce, čiže extravilán. Patria k nemu polia, lúky, pasienky, lesy, vodné plochy, komunikácia a neužitočná pôda. Chotárom môže byť aj hranica medzi katastrami dvoch obcí alebo rozhranie obecných pozemkov.

Hypotéka a umiestnenie nehnuteľnosti v rámci katastra

Často sa stretávame s klientmi, ktorí chcú kúpiť alebo založiť k hypotéke nehnuteľnosť, ktorá nie nie je štandardná. Väčšinou majú záujem o kúpu pozemku, domu alebo chalupy. Prípadne potrebujú peniaze a chcú založiť pozemky, ktoré vlastnia oni alebo ich príbuzní. A práve vtedy sa ich pýtame, kde sa nehnuteľnosti v strede ich záujmu nachádzajú – či v intraviláne obce alebo jej extraviláne. Lokalita financovanej alebo zakladanej nehnuteľnosti je totiž pre banku veľmi významným faktorom, ktorý ovplyvňuje možnosť poskytnutia úveru alebo jeho parametre, či už maximálne LTV alebo výšku úroku.

Kúpa pozemku

Kúpa pozemku je jedným z účelov úveru, ktoré s našimi klientmi riešime. Banky sú pri zakladaní a financovaní pozemkov opatrné a preto majú pre tieto prípady nastavené aj špecifické požiadavky. V rámci úverov na bývanie sa musí predmetný pozemok nachádzať v intraviláne obce a zároveň musí mať charakteristiku stavebného pozemku. Ak nie je na liste vlastníctva označený ako stavebný pozemok, musí byť obcou vydaná územno-plánovacia informácia, ktorá zaručí, že v danej lokalite bude možné stavať rodinné domy. Lebo ak sa napr. jedná o pozemok označený ako orná pôda a nie je súčasťou územného plánovania výstavby, stavebný úrad nebude vedieť k nemu vydať stavebné povolenie a taký pozemok banka nebude akceptovať. Dôležitou súčasťou pozemku je existencia inžinierskych sietí a zabezpečený bezproblémový prístup k nemu.

Hypotéka na výstavbu domu

Tento typ hypotéky patrí k jedným z najčastejším, o ktoré naši klienti majú záujem. Väčšinou k nám prichádzajú v štádiu, kedy už majú pozemok k dispozícií, pretože ho už buď kúpili, dostali darom alebo zdedili. Aj keď ideme spoločne riešiť hypotéku na výstavbu domu, jednou z prvých otázok je lokalita pozemku, na ktorom plánujú stavať. Aj v tomto prípade je dôležité, aby sa pozemok nachádzal v intraviláne obce, pretože mimo neho nie je možné dom postaviť a skolaudovať ho ako rodinný dom. Táto informácia je veľmi dôležitá aj vtedy, keď na hypotéke založíte inú nehnuteľnosť a po dostavaní a kolaudácií novostavby budete chcieť záložné právo preniesť na ňu. Na vhodnosť lokality treba myslieť hneď pri plánovaní výstavby.

Úver na kúpu rekreačnej nehnuteľnosti

Snáď najviac opatrným treba byť v prípade kúpy alebo založenia rekreačnej nehnuteľnosti. Existuje niekoľko druhov nehnuteľností, ktoré ľudia využívajú na rekreáciu alebo iný účel ako trvalé bývanie. Môžu byť nimi chaty, chalupy, záhradné domy apod. Niektoré z nich sú umiestnené v intraviláne, ale často sú takéto domy v záhradkárskych osadách, na samotách alebo rekreačných oblastiach, čiže môžu byť súčasťou extravilánu obce. Ak chcete kúpiť, postaviť alebo založiť banke takýto typ nehnuteľnosti, môžete mať s tým problém. Často sa stretávame s prípadmi, kedy si chcú klienti kúpiť chalupu kdesi mimo mesta, ale nakoniec zisťujeme, že sa jedná o domy v obciach, ktoré sú na liste vlastníctva aj zapísané ako rodinné domy. Toto sú ideálne prípady, kedy nie je problém zaobstaranie takého víkendového bývania zrealizovať aj formou hypotéky.

Špecifiká výstavby a kúpy chaty alebo záhradného domu

Zložitejšími už môžu byť kúpa alebo výstavba domčekov mimo intravilánu obce. Keďže sa vtedy vyslovene jedná o nehnuteľnosť, ktorá prvotne nie je určená na celoročné bývanie, čiže sa nejedená o rodinný dom v zmysle stavebného zákona, banky môžu poskytnúť na takýto typ nehnuteľnosti úver so splatnosťou najviac 8 rokov. Výnimkou môžu byť také nehnuteľnosti, ktoré disponujú kompletnými inžinierskymi sieťami a obec je schopná vydať potvrdenie, že aj takáto nehnuteľnosť má plné predpoklady celoročného užívania. V takom prípade niektoré banky vedia financovať kúpu či výstavbu tohto typu domu so splatnosťou aj 30 rokov, vždy je ale schvaľovanie takýchto úverov individuálne. Klientom vtedy odporúčame založiť nehnuteľnosť určenú na bývanie, čiže byt alebo rodinný dom v obci, čo je najjednoduchšie riešenie. Vždy ale treba dbať na to, aby bola financovaná nehnuteľnosť právne v poriadku.

Zhrnutie

Ako sami môžete vidieť, oplatí sa vyznať v pozemkovej terminológií, aspoň na úrovni laika a poznať aj pojmy, o ktorých ste sa práve dočítali. Aj keď sami nikdy nebudete riešiť situácie týkajúce sa spomínanej problematiky, možno ale stretnete známych, ktorým budete vedieť poskytnúť základné informácie. A možno už aj vy sami uvažujete nad kúpou práve takej nehnuteľnosti, pri ktorej nie ste si istí, či a do akej miery bude možné financovať ju formou úveru na bývanie.

…a naše odporúčania

Preto sme zástancami názoru, že vždy je lepšie sa pri plánovaní bývania alebo rekreácie v neobvyklých lokalitách poradiť s odborníkmi. Na jednej strane vám pomôžu nájsť ideálne spôsoby financovania aj iných typov nehnuteľností ako sú byty alebo rodinné domy, alebo v zložitejších prípadoch vás upozornia na fakty, o ktorých možno ani netušíte. Ako vaši profesionálni sprievodcovia vám nedovolia urobiť kroky vedľa a môžu vám tak ušetriť peniaze, čas i zbytočné problémy.