Darovanie nehnuteľnosti s hypotékou: Čo potrebujete vedieť

Darovanie nehnuteľnosti je častým spôsobom prevodu majetku, najmä medzi rodinnými príslušníkmi. Mnoho ľudí však netuší, že ak je na nehnuteľnosti hypotéka, celý proces sa výrazne komplikuje. Kým pri predaji sa hypotéka zvyčajne vyplatí z kúpnej ceny, pri darovaní je situácia zložitejšia, pretože žiadne peniaze za prevod nehnuteľnosti nezískate.

Prečo je darovanie nehnuteľnosti s hypotékou komplikované

Základným problémom pri darovaní nehnuteľnosti s hypotékou je skutočnosť, že banka má na nehnuteľnosti záložné právo. To znamená, že bez súhlasu banky nemôžete s nehnuteľnosťou voľne nakladať. Banka potrebuje mať istotu, že jej pohľadávka zostane zabezpečená aj po zmene vlastníka. Preto musíte najprv vyriešiť otázku existujúcej hypotéky, a až potom môžete pristúpiť k samotnému darovaniu.

Ako môžete postupovať pri darovaní

Existuje niekoľko možností, ako situáciu vyriešiť. Pozrime sa na jednotlivé možnosti podrobnejšie.

1. Prevzatie hypotéky obdarovaným

Najčastejším riešením je, že osoba, ktorej chcete nehnuteľnosť darovať, prevezme aj existujúcu hypotéku. Tento proces však nie je automatický a vyžaduje súhlas banky. Banka bude posudzovať bonitu nového dlžníka rovnako prísne, ako keby žiadal o novú hypotéku. Obdarovaný musí preukázať dostatočný a stabilný príjem, čistú úverovú históriu a splniť všetky ostatné podmienky banky.

Ak banka súhlasí s prevzatím hypotéky, pripraví sa nová úverová dokumentácia. Obdarovaný sa stane novým dlžníkom a preberá všetky práva a povinnosti spojené s hypotékou. Pôvodný dlžník sa tak zbavuje záväzku voči banke. Tento proces môže trvať niekoľko týždňov a je spojený s určitými poplatkami.

2. Vyplatenie existujúcej hypotéky

Druhou možnosťou je, že obdarovaný vyplatí existujúcu hypotéku z vlastných zdrojov alebo prostredníctvom nového úveru. Toto riešenie je najčistejšie z právneho hľadiska – pôvodná hypotéka sa splatí, záložné právo zanikne a nehnuteľnosť sa môže previesť bez akýchkoľvek tiarch.

Ak si obdarovaný berie na vyplatenie hypotéky nový úver, bude potrebné zriadiť nové záložné právo v prospech jeho banky. Výhodou tohto riešenia je, že obdarovaný môže získať výhodnejšie podmienky financovania, než aké mal pôvodný úver. Nevýhodou sú dodatočné náklady spojené s predčasným splatením pôvodnej hypotéky a vybavením nového úveru.

3. Ponechanie pôvodného dlžníka

V niektorých prípadoch môže hypotéku ďalej splácať pôvodný vlastník, aj keď nehnuteľnosť daruje. Toto riešenie však neodporúčame, pretože je rizikové pre všetky zúčastnené strany. Darca by spláca úver na nehnuteľnosť, ktorá mu už nepatrí, čo môže komplikovať jeho budúce úverové možnosti. Navyše, ak by prestal splácať, banka by mohla postihnúť nehnuteľnosť, ktorá už patrí niekomu inému.

Praktické rady

Bez ohľadu na zvolené riešenie, pri darovaní nehnuteľnosti s hypotékou je potrebné dodržať správny postup. Najprv je nevyhnutné vyriešiť otázku financovania a získať súhlas banky s prevodom. Až potom môžete pristúpiť k samotnému darovaniu.

Darovacia zmluva musí byť písomná a podpisy na nej musia byť úradne overené. V zmluve je potrebné presne špecifikovať, ako sa vysporiada existujúca hypotéka. Odporúčame tiež upraviť prípadné práva a povinnosti darcu a obdarovaného vo vzťahu k splácaniu úveru.

Po podpise darovacej zmluvy nasleduje vklad do katastra nehnuteľností. Ak je súčasťou transakcie aj zmena v osobe dlžníka, musí byť správne načasovaná aj zmena záložného práva. Všetky tieto kroky by mali byť koordinované s bankou, aby nedošlo k právnym komplikáciám.

Záver

Darovanie nehnuteľnosti s hypotékou je komplexný proces, ktorý vyžaduje dôkladnú prípravu a odbornú asistenciu. Odporúčame vopred konzultovať celý zámer s hypotekárnym špecialistom a právnikom. Tí vám pomôžu vybrať najvhodnejšie riešenie a pripraviť všetky potrebné dokumenty. Nezabúdajte na základný princíp: Banka musí súhlasiť

Dôležité je tiež myslieť na časový aspekt celej transakcie. Vybavenie potrebných súhlasov a dokumentov môže trvať niekoľko týždňov až mesiacov. Preto je dobré začať s prípravou v dostatočnom predstihu a mať pripravený aj záložný plán pre prípad, že by sa pôvodné riešenie ukázalo ako nerealizovateľné.

Nezabudnite tiež na finančné náklady spojené s darovaním. Aj keď za samotnú nehnuteľnosť nezískate žiadnu protihodnotu, s prevodom sú spojené rôzne poplatky – notárske poplatky, správne poplatky za vklad do katastra, prípadne bankové poplatky za zmenu úverovej dokumentácie.