Ceny nehnuteľností – kupovať už dnes alebo počkať na ich pokles?

Nehnuteľnosti sú komoditou, ktorých vývoj cien je ovplyvnený mnohými faktormi. Sú nimi hlavne výkonnosť ekonomiky, ponuka na trhu nehnuteľností, zamestnanosť, priemerná mzda a úrokové sadzby na hypotékach. O vývoji cien nehnuteľností môžeme hovoriť približne od roku 2002, kedy sa na Slovensku vo veľkom začali poskytovať hypotéky. Z tohto obdobia nemáme úplne presné údaje, ale práve v týchto rokoch začali ceny výrazne stúpať, rádovo o desiatky %, nakoľko začal práve vtedy u nás realitný trh prekvitať.

Ceny nehnuteľností a ich história

Od roku 2002 do konca roka 2008 (podľa zdrojov NBS) narástli ceny nehnuteľností na Slovensku v priemere 2,5-násobne. Najviac rástli na prelome rokov 2007/2008, čiže pred vypuknutím krízy, v priemere ročne až o 23%. Po nástupe ekonomickej krízy ale zaznamenali od začiatku roka 2009 prudký pokles a v rokoch 2010 až 2015 pomaly klesali ďalej. Opätovný mierny vzostup cien nehnuteľností začal od jari 2015 a od roku 2016 ceny stúpali rovnomerne, v priemere 5 až 7% ročne, až do zimy 2019.

Vývoj cien nehnuteľností v roku 2020

Aj napriek opatreniam súvisiacim s pandémiou koronakrízy a možno práve vďaka nim, v II. kvartáli 2020 bol podľa štatistík NBS zaznamenaný najvyšší nárast cien nehnuteľností od roku 2008, a to až o 11,2%. Čiže v súčasnosti ceny nehnuteľností mierne stúpajú, čo sa deje hlavne následkom veľkého dopytu po nich a ich nedostatku. Zvyšovanie cien nehnuteľností je tiež dôsledkom lacných hypoték. A okrem toho, aj napriek obmedzeniam v poskytovaní hypoték zo strany NBS z posledných rokov majú Slováci stále možnosť získať 100% kúpnej ceny bytu alebo domu.

Súvis medzi hypotékami a cenami nehnuteľností

Aj napriek tomu, že úrokové sadzby pomaly začínajú stúpať, hlavne pri dlhších fixáciách, banky stále vedia financovať klientom kúpu nehnuteľnosti až do výšky 100% kúpnej ceny. Na jednej strane je to výhoda, pretože stále veľké množstvo Slovákov nemá také úspory, ktoré by im pokryli 10 alebo 20% z kúpnej ceny bytu alebo domu a ešte aj zariadenie domácnosti. Preto mnohé banky tým, ktorí majú dostatočné príjmy, vedia k hypotéke poskytnúť aj spotrebný úver, prípadne tým, ktorí majú nižšie príjmy a tým aj možnosti splácať len nižšie splátky, vedia dofinancovať kúpu nehnuteľnosti stavebné sporiteľne z medziúveru. Na druhej strane ale tento fakt stále dáva priestor na ďalšie zvyšovanie cien nehnuteľností, pretože je komu ich predávať, dokonca nehnuteľností na predaj je vo väčšine regiónov menej ako je dopyt po nich.

Predpokladaný vývoj cien nehnuteľností v najbližšej budúcnosti

Ak ceny nehnuteľností budú klesať, tak len mierne. Ich nárast alebo pokles bude záležať od vývoja ekonomiky a konkrétnej lokality v rámci Slovenska. Veľkú úlohu bude zohrávať aj ďalší vývoj pandémie COVID-19 a jej následky, ktoré sa ukážu až po novom roku vo forme stavu ekonomiky. Keďže sa očakáva jej pokles, s ním by mali klesnúť aj ceny nehnuteľností na bývanie. Dopad na ne budú mať aj prípadné ďalšie opatrenia NBS, ktoré teraz ešte nepoznáme, ale snahy regulátora o ďalšie zamedzovanie zadlženia obyvateľstva môžu naznačovať, že sa ich dočkáme. Lebo aj napriek ich zavedeniu v posledných dvoch rokoch objem hypoték neklesol, ale naopak, banky opäť zaznamenali ich nárast.

Čo hovoria o vývoji cien realitné kancelárie

Ceny nehnuteľností stúpajú mierne, aj napriek očakávaniam vzhľadom k miernemu poklesu príjmov v čase pandémie. Ich pokles sa ale do konca roka 2020 neočakáva. Ceny nehnuteľností a ich vývoj sú závislé aj od regiónov, v niektorých k miernemu poklesu došlo, väčšinou bol ale zaznamenaný ich nárast. Ceny stúpajú aj napriek koronakríze hlavne kvôli nedostatku bytov pre strednú vrstvu. Tie, ktoré sa stavajú, sú určené viac pre bonitnejších kupujúcich, najviac bytov chýba mladým ľuďom a rodinám. Veľký dopyt po nehnuteľnostiach tak znamená zvyšovanie ich cien. Mierny pokles cien nehnuteľností sa ale očakáva v prvom polroku 2021, pretože nás pravdepodobne čaká pád ekonomiky.

Počkať na zníženie cien nehnuteľností?

Vyše 50% slobodných tridsiatnikov žije stále s rodičmi, v tomto ohľade je Slovensko na chvoste v rámci Európy. Prečo je tomu tak? Lebo mladí ľudia sa boja osamostatniť, pretože nemajú dostatok príjmov na kúpu vlastného bývania. Z tohto dôvodu majú obavy aj zakladať si rodiny. A výstavba bytov, či už na predaj alebo nájomné bývanie pre produktívne obyvateľstvo s priemernými príjmami, je stále v nedohľadne. Dnes ale nikto s určitosťou nevie predpovedať, ako sa ceny bytov či domov budú vyvíjať.

Zhrnutie

Ak by ceny nehnuteľností pokračovali vo svojom raste, tento trend môžeme považovať sčasti za pozitívum. Pretože by to znamenalo, že ekonomika nepadá, nezamestnanosť nestúpa, príjmy obyvateľstva neklesajú. Ak začnú ceny na trhu realít klesať, naopak toto by bola pravdepodobne zlá správa. Stalo by sa to tak ako dôsledok pádu ekonomiky, príjmov a poklesu zamestnanosti.

a naše odporúčania..

Preto ak plánujete kúpu nového bývania, nespoliehajte sa na pokles cien bytov a domov. Ak by k tomu došlo, je dosť možné, že hypotéku by ste dostali za horších podmienok, pretože banky by mohli reagovať na celkovú situáciu zvýšením úrokov. Alebo ak by ste potrebovali konsolidovať svoje úvery prípadne navyšovať existujúcu hypotéku, pri nižšej hodnote vašej existujúcej nehnuteľnosti by vám banka požičala vzhľadom k maximálne poskytovanému LTV menej peňazí. Preto naša rada znie: nečakajte. Banky ponúkajú stále výhodné úrokové sadzby za relatívne prijateľných podmienok. Ak potrebujete poradiť a pomôcť s vybavením hypotéky na kúpu, refinancovanie, konsolidáciu či iný účel, bude nám potešením, keď sa obrátite na našich hypotekárnych špecialistov. Pretože ich poslaním je stáť po vašom boku na ceste k vášmu novému a lepšiemu bývaniu.