Ako funguje splácanie hypotéky

Vaša hypotéka bola úspešne vybavená a peniaze z úveru banka vyplatila tam, kam boli určené. Teraz prichádza na rad tá zdĺhavejšia a náročnejšia časť, jej splácanie.

Možnosti splácania hypotéky

Hypotéku je možné splácať buď z osobného účtu, ktorý máte vedený v banke, ktorá vám peniaze požičala alebo budete do nej posielať mesačnú splátku zo svojho účtu, ktorý máte v inej banke.

Splácanie z účtu hypotekárnej banky

Dnes už platí pravidlo, že v každej banke dostanete najlepšie podmienky len vtedy, ak hypotéku budete splácať z účtu vedeného priamo v danej banke. Pre každú banku je ideálne, ak si svoj bežný účet prevediete do nej a budete ho aj aktívne využívať, napríklad naň posielať príjmy, využívať platobnú kartu, prípadne si zriadite pravidelné mesačné platby, čiže trvalé príkazy alebo inkasá. Splácať hypotéku z účtu vedeného priamo vo svojej hypotekárnej banke je výhodné, lebo o samotné splácanie mesačných splátok sa nemusíte starať, banka si ich z vášho účte stiahne sama.

Splácanie z účtu v inej banke

Pokiaľ ste si ale zobrali hypotéku v banke, ktorá vám nedala podmienku vedenia osobného účtu, musíte sa postarať o to, aby vaše splátky pravidelne odchádzali na účet v banke, kde máte hypotéku. Väčšinou je to vnútrobankový účet, na ktorý môžete peniaze len poslať a nemáte možnosť s nimi potom nijako disponovať. Vaša hypotekárna banka vám hneď na začiatku oznámi jeho číslo, výšku splátky a variabilný symbol, pod akým budete splátky posielať. Pri tejto možnosti môžu hlavne na začiatku splácania vzniknúť komplikácie, lebo v prvých mesiacoch sa môžu výšky splátky meniť. Výhodou ale stále ostáva to, že ak ste boli v minulosti zvyknutí na svoju pôvodnú banku, môžete ju aj naďalej využívať a nemusíte platiť poplatky a plniť rôzne podmienky v novej banke. Ak ste rozhodnutí nezriadiť si v banke, kde chcete čerpať hypotéku (ak vám to vôbec umožní), počítajte ale s oveľa vyššou úrokovou sadzbou.

Zloženie splátky hypotéky

Z matematického hľadiska je každá splátka hypotéky zložená z dvoch častí – z istiny a úroku. Istina je časť požičaných peňazí rozpočítaná do mesačných splátok. Úrok je cena úveru vyjadrená v percentách. Výška splátky je konštantná, pokiaľ nedôjde k mimoriadnej zmene alebo nezrealizujete mimoriadnu splátku. Úroková sadzba je vždy počítaná zo zostatku istiny, preto je výška úroku v každej mesačnej splátke vždy nižšia a nižšia. Niekedy sa vám môže zdať, že každý mesiac je suma istiny a úroku iná, dokonca niekedy trochu vyššia. Je to dané tým, že mesiace v roku sa odlišujú počtom dní, jedni majú 30, iné 31 dní.

Hypotéka a mimoriadne vklady

Pri splácaní hypotéky môžete okrem povinnosti platiť mesačné splátky robiť aj mimoriadne vklady. Zo zákona môžete vrátiť banke ročne do 20% z aktuálneho zostatku úveru bez poplatku, to znamená, že suma mimoriadneho vkladu nie je po jeho vykonaní úročená. Dokonca niektoré banky vám umožnia robiť mimoriadne vklady bez poplatku aj nad rámec zákonných 20%.

Ak by ste chceli urobiť mimoriadny vklad na hypotéke nad štandardných 20%, zaplatíte banke poplatok vo výške 1% z vkladanej sumy. A ako bude vyzerať vaša hypotéka po zrealizovaní mimoriadnej splátky v číslach? Máte dve možnosti: buď si zachováte pôvodnú dobu splatnosti úveru a budete platiť nižšiu splátku, alebo si zachováte pôvodnú výšku splátky a banka vám skráti dobu splatnosti. V niektorých bankách ale za túto druhú možnosť zaplatíte poplatok v zmysle sadzobníka, lebo dochádza k zmene zmluvných podmienok, doba splatnosti je totiž jedným zo základných parametrov úveru.

Zmeny na hypotéke počas jej splácania

Počas doby splácania môžete robiť v banke rôzne zmeny, či už skrátenie doby splatnosti alebo jej predĺženie, prípadne môžete požiadať o zmenu typu fixácie. Počítajte ale s tým, že tieto zmeny sú štandardne v bankách spoplatňované.

Skrátenie doby splatnosti je výhodné vtedy, ak vám výrazne stúpli príjmy a chcete úver čo najskôr splatiť a to v pravidelných mesačných splátkach. Pri tejto zmene ale budete musieť banke predložiť aktuálne príjmy, pretože je nutné túto zmenu schváliť, nakoľko pri nej dochádza k zvýšeniu splátky.

Pri predĺžení doby splatnosti hypotéky svoje príjmy dokladovať nemusíte, pretože v tomto prípade splátky hypotéky klesajú a banka nemusí mať obavy, že ak ste boli schopní splácať vyššie splátky, hravo to zvládnete aj pri ich poklese.

Zmena typu fixácie môže mať svoj význam vtedy, ak na trhu dochádza k väčším a rýchlejším zmenám úrokových sadzieb a chcete si poistiť čo najvýhodnejšiu sadzbu. Zmena fixácie je výhodná tiež napríklad pri plánovanom predaji nehnuteľnosti, keď chcete mať predčasné splatenie úveru bez poplatku vo vopred naplánovanom období. Môže byť pre vás výhodnejšie zaplatiť nižší poplatok za zmenu typu fixácie ako 1%-ný poplatok z celej výšky úveru pri predčasnom splatení úveru mimo konca fixácie.

Zhrnutie

Ako vidíte, splácania hypotéky sa nemusíte obávať, máte aj počas neho veľa možností robiť rôzne zmeny, pričom môžete ušetriť neraz aj značné sumy peňazí. V prípade potreby nás kontaktujte ako spoľahlivého partnera, ktorý je pripravený sprevádzať vás počas celej doby splácania vašej hypotéky. Naši hypotekárni špecialisti vám pomôžu s prepočtami rôznych alternatív a poradia vám, ako najlepšie nastaviť vaše úvery, aby bolo pre vás ich splácanie najvýhodnejšie, najlacnejšie a najpohodlnejšie.