Ako sa nezblázniť z hypotéky na konci roka

Okrem predvianočného stresu sa takmer každý rok stretávame s chaosom na hypotekárnom trhu. Lebo mnoho sprostredkovateľov i bankárov klientov presviedča, že koncom roka končia aj najlepšie podmienky hypoték. Je pravdou, že niektoré obdobia prinášajú nové zmeny, ale neraz vznikajú rôzne „šumy“ a klebety ohľadne končiacich sa výhodných podmienok v bankách. A tento rok nie je výnimkou.

Hypotéky s ohľadom na LTV od januára 2020

Čo sa týka maximálnej výšky hypotéky s ohľadom na hodnotu zabezpečenia, nie je dôvod na paniku. Banky aj naďalej budú poskytovať hypotéky do 80% LTV, 20% žiadateľov stále dostane úver do 90% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Takže nemáme informáciu o tom, že banky budú poskytovať len 60%-né hypotéky, ako som sa niekoľkokrát z rôznych „zaručene overených“ zdrojom dozvedela.

DSTI a zmeny v poskytovaní hypoték od 1.1.2020

Zo strany bánk i niektorých maklérskych spoločností sa stretávam s rôznymi informáciami, ako napríklad, že po novom roku klienti dostanú hypotéku len do 60% LTV alebo že banky budú akceptovať 60% príjmov žiadateľov. Rada by som tieto informácie uviedla na pravú mieru. Pravda je podľa predbežných informácií z bánk taká, že jediným obmedzením je zavedenie ukazovateľa DSTI vo výške 40%. To znamená, že po odpočítaní bankou uznaného životného minima na každú osobu žijúcu v domácnosti bude musieť ostať po odpočítaní splátok suma vo výške 40% z celkového príjmu domácnosti oproti doteraz nutnej rezerve 20% z príjmov.

Príklad výpočtu ukazovateľa DSTI a výška hypotéky

Ak má mladý bezdetný pár čistý príjem spolu 1.500 Eur, po odpočítaní životného minima cca 2 x 210 Eur, čo je 420 Eur, mu ostane na výpočet maximálnych splátok bez odpočtu „finančného vankúša“, čiže DSTI suma 1.080 Eur. Do konca roka tento pár mohol mať splátky úverov spolu 864 Eur, pretože 20% zo sumy 1.080 Eur je rezerva na bežné výdavky. Pri uplatnení stress-testu je to ešte reálne menej, pretože tieto splátky sú počítané pri úvere s pripočítaním 2% pre prípad nárastu sadzieb. Po novom roku tento istý pár bude môcť mať maximálne splátky úverov 648 Eur. Kým do 31.12.2019 by reálne dostal hypotéku vo výške približne do 190.000 Eur, po novom roku to bude okolo 142.000 Eur. Také sumy by boli za predpokladu, ak by žiadali len o hypotéku bez ďalších úverov.

Čo na to ukazovateľ DTI?

Nesmieme ale zabúdať, že od 1.7.2019 už platí pre žiadateľov o úver v bankách ďalší ukazovateľ, a tým je DTI. Podľa neho nesmú mať žiadatelia celkové úverové zaťaženie viac ako 8-násobok čistého ročného príjmu. V prípade našich „vymyslených klientov“, keďže majú príjem 1.500 Eur, aj tak nemôžu mať úvery nad sumu 144.000 Eur. Takže ak plánujete žiadať len o hypotéku, nové nariadenie NBS platné od 1.januára 2020 sa vás dotýkať s najväčšou pravdepodobnosťou nebude.

DSTI a kombinácie viacerých úverov do 31.12.2019

Iná situácia môže nastať v prípade, ak naši klienti budú chcieť k hypotéke spotrebný úver na jej dofinancovanie. Spomínali sme, že do konca roka 2019 ešte môžu mať splátky všetkých úverov do výšky 864 Eur. Toto môže byť prípad splácania hypotéky vo výške 115.000 Eur a spotrebného úveru vo výške 25.000 Eur, ak si kúpili byt za 140.000 Eur a nemali žiadne úspory. Pri schvaľovaní ich úverov banka pri výpočte vychádzala zo splátok s pripočítaním 2% za predpokladu nárastu úrokov. A či veríte alebo nie, pri priemerných sadzbách na hypotékach a spotrebných úveroch naozaj splátky navýšené o 2% sú za oba typy úverov spolu vyše 840 Eur.

Ako to bude po 1.1.2020?

Po novom roku naši klienti síce dostanú hypotéku 115,000 Eur, ale ich spotrebný úver na to, aby bol dodržaný ukazovateľ DSTI, bude v maximálnej výške okolo 10.000 Eur. Takže našim mladým manželom bude na kúpu bytu pri kombinácií hypotéky a spotrebného úveru chýbať 15.000 Eur. A kde ich majú zohnať? Na túto otázku mám pre vás hneď tri odpovede:

1. namiesto spotrebného úveru môžu požiadať o medziúver zo stavebnej sporiteľne s dlhšou dobou splatnosti a oveľa nižšou splátkou, aj v tomto prípade ale stále nemusia dostať plnú potrebnú sumu úveru
2. ak majú možnosť, môžu založiť ďalšiu nehnuteľnosť, napríklad rodičovský byt alebo dom a celú sumu kúpnej ceny môžu dostať vo forme jedného úveru, a to hypotéky
3. najskôr si nasporiť dostatočnú sumu a až potom žiadať o hypotéku, poprípade v kombinácií s nižším spotrebným úverom

Zhrnutie a naše odporúčania

Na ilustratívnom príklade som sa snažila ukázať vám, k akým zmenám má od nového roka prísť. Je to ale vymyslený príklad a treba si uvedomiť, že každý jeden klient a jeho prípad je iný.

Ako ale vidíte, k zmenám dôjde. Pre niektorých z vás možno na nejaký čas zanikne šanca získať nové bývanie financované úvermi. Ale situácia nie je taká dramatická, ako ju mnoho „odborníkov“ opisuje. Preto sa obraciam na tých, ktorí plánujete žiadať o úver na nové bývanie, alebo práve riešite financovanie kúpy nehnuteľnosti, nezúfajte. Je koniec roka a v bankách majú už určené termíny na odovzdávanie žiadostí, schvaľovanie hypoték, podpisovanie zmlúv a čerpania úverov. Nie v každom prípade je ale priestor na paniku.

Výhodné úrokové sadzby a podmienky bánk budú pokračovať aj po novom roku. Ak ale máte obavy a chcete vedieť, aké budete mať práve vy možnosti po 1. januári 2020 a ako najlepšie zvoliť financovanie vášho nového bývania po zmenách podmienok bánk, dohodnite si stretnutie s našimi hypotekárnymi špecialistami, ktorým bude cťou stáť pri vás a pomôcť vám plniť sny o bývaní.