Ako získať druhú hypotéku alebo ďalší úver?

Často sa stretávame s klientmi, ktorí okrem hypotéky potrebujú ďalší úver či už na dofinancovanie hypotéky alebo na rekonštrukciu kupovanej nehnuteľnosti. Alebo po čase si chcú vynoviť už existujúce bývanie na hypotéku. Nie je ale ojedinelé, že klienti si chcú kúpiť ďalší byt alebo dom ako investíciu do budúcnosti a to formou hypotéky. Či už pre seba, deti alebo za účelom prenájmu ako ďalšieho zdroja príjmu.

Hypotéka na ďalšiu nehnuteľnosť

Máte vlastný byt alebo dom a rozhodli ste sa investovať do realít? Môže to byť celkom dobré rozhodnutie. Už dnes môžete zabezpečiť bývanie svojim deťom do budúcnosti alebo si zabezpečiť ďalší príjem plynúci z prenájmu nehnuteľnosti. Ak už aj na prvé bývanie máte hypotéku, za určitých okolností môžete v banke požiadať aj o ďalšiu. Musíte mať ale dostatočný príjem na splácanie aj ďalšieho úveru. Pretože aj v tomto prípade platí, že nesmiete prekročiť stanovený limit maximálneho úverového zaťaženia vo forme koeficientu DTI s hodnotou 8. A samozrejme, aj splátka nového úveru nesmie byť pre váš rozpočet zaťažujúca. Ak plánujete kupovanú nehnuteľnosť prenajímať, je na mieste upozorniť vás, že tento príjem nateraz banka akceptovať ešte nebude. V každom prípade ale máte možnosť splácať aj viac hypoték. Stretli sme sa s klientmi, ktorí majú aj tri hypotéky a bezproblémovo ich splácajú.

Obmedzenia pri väčšom počte hypoték

Ako som už spomenula, základným pravidlom pri poskytovaní hypoték v slovenských bankách je maximálne úverové zaťaženie vo forme koeficientu DTI. Ten predstavuje sumu všetkých úverových produktov, ktoré klient môže v bankách mať. V súčasnosti platí, že žiadateľ nesmie prekročiť úverovú angažovanosť viac ako 8-násobok jeho ročného príjmu. Pri manželoch resp. viacerých žiadateľoch sa ich príjmy spočítavajú. Z vašich príjmov vám okrem toho musia vyjsť splátky s ohľadom na životné minimum, tzv. „finančný vankúš“ a stres test, čiže zachovanie povinnej sumy na živobytie aj pri sadzbe hypoték zvýšenej o 2%. Ďalším obmedzením v niektorých bankách je maximálna výška úverov, ktoré daná banka môže poskytnúť jednému žiadateľovi, prípadne maximálne LTV na druhej a ďalšej hypotéke. V každom prípade, pri žiadosti o následnú hypotéku môžu byť žiadatelia prísnejšie posudzovaní.

Ďalšie spotrebné úvery k hypotéke

Ak splácate hypotéku, môžete tiež požiadať okrem ďalšej hypotéky aj o spotrebné úvery a to prakticky v neobmedzenom počte, prípadne o medziúvery zo stavebných sporiteľní. Aj v tomto prípade ale platí, že vaše čisté ročné príjmy nesmú presiahnuť DTI 8 a samozrejme, splátky úverov nesmú prekročiť základné podmienky pri poskytovaní úverov, čiže vám musí ostať bankou požadovaná suma vašich príjmov na živobytie. Pri spotrebných úveroch s kratšou splatnosťou môže byť suma všetkých úverov preto aj nižšia ako 8-násobok vašich čistých ročných príjmov, pretože napríklad výška splátky pri spotrebnom úvere je pri maximálnej 8-ročnej splatnosti podstatne vyššia ako pri hypotéke so splatnosťou 30 rokov.

Medziúver zo stavebného sporenia k hypotéke

Ak chcete popri splácaní hypotéky požiadať o medziúver zo stavebného sporenia, je to tiež možné. Ale musíte vedieť, že nariadenia NBS, či už v ohľade na koeficient DTI, stres test alebo finančný vankúš, platia plošne nie len pre poskytovanie úverov bankami, ale musia ich dodržiavať aj stavebné sporiteľne. Medziúvery poskytované stavebnými sporiteľňami majú ale dlhšiu maximálnu splatnosť, v niektorých dokonca až 30 rokov, preto vzhľadom na finančné zaťaženie je niekedy praktickejšie požiadať o tento typ úveru. Nie ale lacnejšie.

Preto ak nepotrebujete na účely bývania vysokú sumu, často je výhodnejšie požiadať o dofinancovanie hypotéky alebo zariadenie domácnosti v banke o spotrebný úver so splatnosťou 8 rokov, pravdepodobne vám nezhltne toľko peňazí na úrokoch a poplatkoch v porovnaní s medziúverom z niektorej zo stavebných sporiteľní.

Žiadať o ďalšiu hypotéku alebo iný úver vo svojej banke?

Niekedy je výhodnejšie žiadať o akýkoľvek úver vo svojej banke, pretože tam vás už poznajú, máte v nej svoju históriu a niektoré banky si svojich klientov naozaj vážia. Nie je to ale pravidlo. Často klientom odporúčame novú banku, pretože má oveľa výhodnejšie podmienky ako ich domovská banka. Vtedy sa ale oplatí preniesť si do nej aj účet. Je to ekonomickejšie, ako platiť poplatky vo viacerých bankách. V prípade druhej a ďalšej hypotéky, ako aj v prípade spotrebného úveru, platí to isté. Môže sa ale stať, že aktuálna banka vám už novú hypotéku z dôvodu vlastných nastavení nebude vedieť poskytnúť a vtedy je namieste žiadať o ňu v ďalšej banke, ktorá má podmienky poskytovania hypoték odlišné. Tak je to aj v prípade spotrebných úverov. Majte ale na pamäti, že väčšina bánk od vás bude požadovať vedenie účtu, aby ste získali čo najlepšie podmienky. A opäť treba kalkulovať nie len na poli úrokov, ale treba zohľadniť aj poplatkovú politiku tej – ktorej banky.

Zhrnutie a naše odporúčania

Ak potrebujete získať k vašej už existujúcej hypotéke ďalšiu hypotéku, spotrebný úver alebo medziúver zo stavebnej sporiteľne, pri splnení základných predpokladov týkajúcich sa hlavne výšky vašich príjmov, vám naše finančné inštitúcie ochotne požičajú. Je ale dobré poznať všetky vaše možnosti, pretože s pribúdajúcim počtom vašich úverov rastie riziko ohrozenia vášho rodinného rozpočtu v prípade neplánovaných okolností. A navyše, budete plniť „vrecká“ našich bánk. Preto ak plánujete ďalšiu hypotéku alebo iný typ úveru, poriadne si premyslite jeho využitie a neplaťte za požičané peniaze formou úrokov alebo iných poplatok viac ako treba. Dohodnite si stretnutie s vašim hypotekárnym špecialistom a prejdite si s ním detailné možnosti financovania vašich plánov. Naši skúsení kolegovia sa opäť o vás radi postarajú.