NBS zavádza od 1.7.2018 pre žiadateľov o hypotéky úverový strop a parameter DTI

Dôležitá a zásadná informácia: Slováci dosiahli hranicu enormného zadlžovania, od 1.7.2018 budú v platnosti ďalšie zmeny v poskytovaní úverov! A čo z toho pre ľudí vyplýva? O tom je tento článok. Ako konkrétne Vás úverový strop obmedzí sa dozviete na individuálnej bezplatnej konzultácii s naším hypotekárnym špecialistom.

Neželané sa stalo skutočnosťou. Nízke úrokové sadzby a veľká dostupnosť úverov spôsobili, že Slováci sa stali najzadlženejšími spomedzi obyvateľov strednej a východnej Európy. Zároveň sa zadlžujeme najrýchlejšie zo všetkých krajín eurozóny. Mnohí odborníci sa zhodujú v názore, že aj tento fakt spôsobuje neustále zvyšovanie cien nehnuteľností, pretože dopyt po nich stále pretrváva.

Úrokové sadzby klesli na historické minimum.

V dnešnej dobe nie je problém dostať v niektorých prípadoch hypotéku s úrokom aj pod 1%. Preto si môže takmer každý Slovák, ktorý pracuje, kúpiť nehnuteľnosť. A niektorí nie len jednu. Tí s vysokými príjmami skupujú nehnuteľnosti ako „teplé rožky“ a následne ich prenajímajú. A keďže platba za prenájom je neraz vyššia ako splátka hypotéky spolu s mesačnými nákladmi na energie, prečo si nekúpiť vlastné bývanie? A k tomu auto na leasing? A k tomu si zobrať ďalšie spotrebné úvery, ktoré klientom neraz ponúknu sami od seba banky?

NBS sa rozhodla, že už stačilo – od leta 2018 hypotéky len do 90% a len pre naozaj bonitných klientov

V rámci nových zmien, ktoré sa do poskytovania hypoték premietnu, prichádzajú na rad hneď dve. Jedna sa týka ďalšieho obmedzenia maximálneho LTV a stanoveného počtu hypoték nad 80% a druhá prináša úplne nový parameter – DTI. Je to maximálna výška všetkých úverov, ktoré spolu žiadateľ o hypotéku môže aktuálne mať.

Zmena č.1:
Hypotéky a nové výšky LTV od júla 2018

V súčasnosti môžu banky poskytnúť úvery nad 90% LTV (Loan To Value – pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti) v maximálnom počte 10% zo všetkých hypoték a zároveň 40% zo všetkých úverov nad 80% LTV, čiže hodnoty zakladanej nehnuteľnosti akceptovanej bankou. Od 1.7.2018 banky už úvery nad 90% hodnoty nehnuteľnosti poskytovať vôbec nebudú môcť. A zároveň postupne budú znižovať počet úverov na bývanie od 80% do 90% na konečnú úroveň 20% zo všetkých poskytnutých. Po 1.7.2018 to bude 35%, od 1.10. tento pomer klesne na 30%, od 1.1.2019 na 25% a konečných 20% bude platiť od 1.4.2019.

Zmena č.2:
Výška hypotéky a nový regulačný prvok od 1.7.2018 – tzv. DTI

Najzásadnejšou zmenou na hypotékach, ktorá Slovákov čaká od leta 2018, bude DTI – skratka pre Debt To Income. Tento parameter bude stanovovať, aké maximálne úverové zaťaženie bude môcť mať jednotlivec, teda žiadateľ o úver. Bude ho určovať čistý ročný príjem a koeficient, ktorý stanoví túto maximálnu úverovú angažovanosť žiadateľa o hypotéku. NBS tento koeficient určila číslom 8. V praxi to bude znamenať, že ročný príjem jednotlivca vynásobený číslo 8 určí maximálnu výšku hypotéky, ktorú bude môcť od banky dostať. Ak tento žiadateľ bude mať v tom čase aj iné úvery, od tejto maximálnej sumy sa odpočítajú. V prípade kreditných kariet a povolených prečerpaní na účte sa odpočíta 20% z ich úverových rámcov. DTI budú okrem bánk musieť sledovať aj ostatní poskytovatelia úverov a leasingov. Máte k tomu otázky? Otvorte si panel pre chat alebo si dohodnite bezplatnú a nezáväznú konzultáciu s hypotekárnym špecialistom.

Príklad výpočtu DTI – maximálneho úverového zaťaženia žiadateľa o hypotéku

Ako príklad uvediem žiadateľa o úver, jednotlivca s čistým mesačným príjmom 1.000 eur. Keby nemal žiadne ďalšie úvery, môže dostať hypotéku vo výške 1.000 x 12 x 8 = 96.000 eur. Ak by mal tento žiadateľ spotrebný úver so zostatkom 5.000 eur, maximálna výška jeho nového úveru na bývanie bude 91.000 eur. Ak by mal k tomu kreditnú kartu s úverovým rámcom 2.500 eur, bude odpočítaných 20% z tejto sumy, teda ďalších 500 eur, takže maximálna výška nového dlhu žiadateľa bude môcť byť 90.500 eur. Ako Vás DTI ovplyvní pri kúpe nehnuteľnosti, Vám ukáže náš hypotekárny špecialista behom konzultácie.

Dopad zavedenia DTI na nové úvery

Tieto zmeny, ktoré prídu do platnosti od 1.7.2018, sa dotknú až úverov, ktoré budú schvaľované a poskytované od tohto termínu. Tzn. že do 30.6.2018 budú banky poskytovať hypotéky podľa súčasných pravidiel. Ak čítate tento článok a je už máj alebo jún 2018 a nemáte ešte vybranú nehnuteľnosť, ale viete, že ju chcete v dohľadnej dobe kúpiť, máme pre Vás vymyslené riešenie. Náš hypotekárny špecialista Vám pomôže, aby Vás DTI v rozhodujúcej chvíli neobmedzilo, pomocou tzv. hypotéky naopak.

e-book: 10 najdrahších chýb pri vybavovaní hypotéky

Pozrite si e-book zdarma

Dopad zavedenia DTI na existujúce úvery

Ak už hypotéku alebo iné úvery teraz už máte, DTI sa Vás, resp. výšky Vašich aktuálnych úverov nijako nedotkne. Teda nie do tej doby, pokiaľ si nebudete chcieť zobrať ďalší úver alebo hypotéku alebo ju refinancovať. Pri refinancovaní hypotéky sa Vás DTI už ale dotýkať bude. V týchto prípadoch kontaktujte našich hypotekárnych špecialistov, ktorí Vám situáciu pomôžu vyriešiť.

Naše odporúčania: ako reagovať na tieto prichádzajúce zmeny?

Z našej bohatej praxe vieme, že väčšina našich klientov žiada o hypotéky v maximálnej výške, pretože buď nemajú nasporené dostatočné finančné zdroje alebo nechcú minúť naraz svoje úspory.
1. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti prípadne už máte úvery, ktoré chcete zlúčiť do jednej hypotéky, neváhajte a využite posledné mesiace pred takýmto zásadným sprísňovaním podmienok poskytovania hypoték.
2. Nenechávajte riešenie financovania svojho bývania na poslednú chvíľu pred účinnosťou týchto zmien.
3. Obráťte sa na našich hypotekárnych špecialistov, aby ste spoločne zistili, či a ako Vám DTI skríži plány a čo sa  s tým dá robiť.