Čo je LTV a prečo je dôležité pri získaní hypotéky?

Dôležitou skratkou vo svete úverov je LTV, čiže pomer výšky hypotéky k hodnote zabezpečovanej nehnuteľnosti. Nemusí to ale byť vždy hodnota nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, jedná sa o hodnotu nehnuteľnosti, ktorú akceptuje banka.

Čo je teda LTV a prečo je dôležité pri získaní hypotéky?

LTV alebo pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti (Loan-to-Value), je kľúčový pojem, ktorému by ste mali rozumieť, ak sa chystáte na hypotéku. Predstavuje percento z hodnoty nehnuteľnosti, ktoré si môžete požičať od banky. V praxi to znamená, koľko z kúpnej ceny nehnuteľnosti vám banka je ochotná financovať. Poďme sa pozrieť na LTV detailnejšie a prečo hrá tak dôležitú rolu v procese získania hypotéky.

Výpočet LTV

LTV sa vypočíta podľa jednoduchého vzorca:

LTV = (Výška hypotéky / Hodnota nehnuteľnosti) * 100

Príklad:

Ak si chcete kúpiť byt v hodnote 150 000€ a banka vám schváli hypotéku 120 000€, LTV bude (120 000 / 150 000) * 100 = 80%. Znamená to, že banka vám požičia 80% z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Zvyšných 20% (v tomto prípade 30 000€) musíte uhradiť z vlastných zdrojov ako zálohu.

Prečo je LTV dôležité pre banky?

LTV je pre banky kľúčovým ukazovateľom rizika. Čím vyššie LTV, tým väčšie riziko pre banku, že v prípade vašej neschopnosti splácať hypotéku, nebudú môcť predajom nehnuteľnosti získať späť celú požičanú sumu. Nehnuteľnosti môžu stratiť na hodnote a banka potrebuje mať istotu, že aj v takom prípade bude schopná pokryť svoje náklady.

Ako LTV ovplyvňuje podmienky hypotéky?

• Úroková sadzba: Banky zvyčajne ponúkajú nižšie úrokové sadzby klientom s nižším LTV, pretože predstavujú menšie riziko. Vyššie LTV často znamená vyššie úroky, čím banka kompenzuje zvýšené riziko.
• Schválenie hypotéky: S vyšším LTV sa znižuje pravdepodobnosť schválenia hypotéky. Banky môžu odmietnuť žiadosti s vysokým LTV, alebo si stanoviť prísnejšie podmienky, napríklad vyšší príjem, ručiteľa, či založenie ďalšej nehnuteľnosti.
• Povinné poistenie: Pri hypotékach s vysokým LTV, typicky nad 80%, často banky vyžadujú poistenie hypotéky. Toto poistenie chráni banku pred finančnou stratou v prípade, že klient prestane splácať úver. Poistenie hypotéky však zvyšuje celkové náklady na úver.

Aká je optimálna hodnota LTV?

Optimálna hodnota LTV z pohľadu klienta je čo najnižšia. To znamená, že čím väčšiu časť kúpnej ceny nehnuteľnosti uhradíte z vlastných zdrojov, tým lepšie podmienky hypotéky môžete získať. Banky najčastejšie poskytujú hypotéky s LTV do 80%. Hypotéky s LTV nad 90% sú menej bežné a sú spojené s vyššími úrokmi a prísnejšími podmienkami.

Ako môžem ovplyvniť LTV?

• Zvýšenie zálohy: Najefektívnejší spôsob, ako znížiť LTV, je zvýšiť vlastnú zálohu na kúpu nehnuteľnosti.
• Založenie ďalšej nehnuteľnosti: Ak vlastníte ďalšiu nehnuteľnosť, môžete ju použiť ako dodatočné zabezpečenie hypotéky, čím znížite LTV a potenciálne získate lepšie podmienky.
• Spolužiadateľ: Pridaním spolužiadateľa s dobrým príjmom a pozitívnou úverovou históriou môžete zvýšiť svoju bonitu a zlepšiť svoje šance na získanie hypotéky s nižším LTV.

Záver

Pochopenie LTV je zásadné pre každého, kto sa zaujíma o hypotéku. Ovplyvňuje nielen vaše šance na schválenie hypotéky, ale aj jej konečné náklady. Pred podaním žiadosti o hypotéku sa poraďte s hypotekárnym špecialistom, ktorý vám pomôže s výpočtom LTV, vysvetlí vám všetky súvislosti a pomôže vám nájsť najvýhodnejšiu ponuku na trhu.