NBS mieša karty na hypotekárnom trhu. Čo nás ešte čaká?
Národná banka Slovenska už niekoľko rokov stráži poskytovanie hypoték, a to stále prísnejšie. Dbá o to, aby jednak banky neposkytovali úvery, ktoré nebudú riadne splatené a zároveň aby aj klienti boli chránení pre prípad vzostupu úrokových sadzieb alebo poklesu cien nehnuteľností.
V posledných obdobiach museli banky pristúpiť k viacerým opatreniam. Jedným z najvýraznejších bolo zníženie podielu 100%-ných hypoték na maximálne 10% zo všetkých poskytnutých hypoték a skrátenie doby splatnosti spotrebných úverov najviac na 7 rokov. Od marca minulého roku okrem toho banky dostali zákonom určenú povinnosť znížiť poplatok za predčasné splatenie úveru založeného nehnuteľnosťou mimo konca fixácie z pôvodných 4 až 5% na súčasné 1%.
Na jar roku 2017 nás čakajú ešte ďalšie zmeny. Ktoré to budú? Budú sa týkať aj Vás? Tu je ich prehľad:
Zníženie počtu hypoték nad 80% zakladanej nehnuteľnosti
Týchto by postupne malo byť maximálne 40% zo všetkých úverov na bývanie, tzn. že hypotéku nad 80% dostanú len 4 z 10 žiadateľov. Keď si budete chcieť kúpiť nehnuteľnosť, budete potrebovať vlastných min. 20% z kúpnej ceny.
Dokladovanie príjmov
Okrem splátok úverov banky budú sledovať aj Vaše pravidelné mesačné náklady napríklad účty za energie, telefóny alebo internet. Významné zmeny majú nastať aj pri posudzovaní príjmov podnikateľov, členov komôr a sprostredkovateľov, pretože doteraz banky akceptujú aj obraty týchto subjektov, nevychádzajú striktne podľa daňových priznaní. Dokonca sprísniť sa má aj posudzovanie príjmov pri refinančných hypotékach.
Finančný vankúš a stres test
Žiadatelia o úver budú musieť mať vyšší príjem na získanie hypotéky ako doteraz, pretože banky budú ako disponibilný príjem na splátku úveru počítať sumu príjmov zníženú nie len o záväzky, ale aj o 5 a postupne až 20%, ktoré majú slúžiť ako dostatočná rezerva na bežné výdavky dlžníka. Zároveň banky budú maž povinnosť posudzovať schopnosť žiadateľa o hypotéku splácať úver vyšší o 2% ako v čase jeho schválenia pre prípad vzostupu sadzieb (tzv. stres test)
Hypotéky na apartmány
Veľa developerov v rámci svojich projektov musí niektoré typy nehnuteľností zapísať ako apartmány a nie ako byty, čo vychádza zo stavebného zákona. Na kúpu apartmánu by mali banky poskytnúť úver so splatnosťou maximálne 7 rokov.
Dĺžka zamestnania
Zmena má nastať aj v minimálnej dobe zamestnania žiadateľov o hypotéku, a to z pôvodných 3 na 6 mesiacov. Dôvodom je umelé navyšovanie príjmov alebo zamestnávanie sa podnikateľov pre účely získania hypotéky.
Znalecké posudky
K zmene má dôjsť aj pri posudzovaní nehnuteľností a dokladovaní znaleckých posudkov. Doteraz banky mali možnosť oceňovať nehnuteľnosti aj interným spôsobom na základe cenovej mapy alebo priložených fotografií. Aj tomuto má byť koniec. Budú od klientov požadovať aktuálne znalecké posudky staré maximálne 12 mesiacov a to dokonca aj pri refinančných hypotékach.
Záverom
Všetky tieto zmeny sú síce už zákonom schválené, ale banky ešte stále nevedia, v akej presnej podobe ich pretavia do konkrétnych podmienok. Jedno je ale isté: k významným zmenám v najbližšom období dôjde ( niektoré budú platiť už od 1.3.2017 ). A získať hypotéku nebude pre mnohých klientov také ľahké, ako to bolo v posledných rokoch. Radíme preto ľuďom, ktorých sa opatrenia NBS dotkne a ktorí sa s nami na hypotéku pripravujú, aby požiadali o úver včas ešte pred účinnosťou týchto sprísnení.
