Hypotéka na neštandardné typy nehnuteľností

Hypotéka je úver určený primárne na bývanie, ktorý je zároveň založený vhodnou nehnuteľnosťou. Slovenské banky na účely zabezpečenia pri klasických 30-ročných hypotékach akceptujú ako predmet zabezpečenia výhradne nehnuteľnosti určené na bývanie. Môžu nimi tak byť byty a rodinné domy, prípadne pozemky určené na výstavbu, ale len v prípade, ak je účelom kúpa daného pozemku resp. výstavba domu. Často ale naši klienti žiadajú o hypotéky aj na kúpu iných nehnuteľností, aj keď v týchto prípadoch sú ale možnosti získania úveru značne obmedzené. Vtedy hovoríme o financovaní neštandardných nehnuteľností. Aké typy nehnuteľností je teda možné financovať hypotékou?

Čo je neštandardná nehnuteľnosť

Neštandardnou nehnuteľnosťou sa označujú také nehnuteľnosti, ktoré na jednej strane spĺňajú charakter nehnuteľnosti, čiže sú svojimi pevnými základmi spojené s pozemkom, na ktorom stoja, na druhej strane ale banky nevedia záujemcom o ich kúpu poskytnúť hypotéku v tradičnom rozsahu, pretože technicky nespĺňajú charakter trvalého bývania. Obmedzenia ich financovania sa týkajú hlavne doby splatnosti úveru a maximálneho poskytnutého LTV.

Nehnuteľnosti sú na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností charakterizované podľa vopred stanovených pravidiel. Napríklad v bytových komplexoch sa okrem bytov ako takých môžete stretnúť aj s pojmami ako apartmán alebo ateliér. Stretnete sa s nimi hlavne v novopostavených bytových komplexoch. Pre lepšiu prehľadnosť uvádzame príklady konkrétnych typov nehnuteľností a parametrov úveru, ktoré banky vedia schváliť a poskytnúť:

• hypotéka na drevodomy – aj napriek tomu, že drevodom nie je tradičným murovaným domom, niektoré banky vedia budúcim majiteľom ich stavbu financovať aj formou hypotéky so splatnosťou 30 rokov a do 80% LTV. Základnou podmienkou je, že takáto stavba musí mať pevné murované základy a musí mať také technické parametre, ktoré zabezpečia jej plnohodnotné využitie a dostatočnú životnosť.
• hypotéka na montované domy – čoraz častejšie sa stretávame s otázkou: ,,Ako financovať kúpu mobilného domu?“ v prípade financovania výstavby alebo kúpy ich banky akceptujú podobne ako v prípade drevodomov. Vo väčšine bánk je posúdenie žiadosti na financovanie takejto nehnuteľnosti individuálne, jej schválenie je ale reálne. Montovaný dom je možné aj založiť.
• hypotéky na nadrozmerné byty a vily – aj napriek tomu, že banky veľmi neobľubujú financovanie luxusných nehnuteľností, vedia ich financovať aj založiť. Vzhľadom k náročnejšej likvidite v prípade zlyhaného úveru ale pristupujú k schvaľovaniu hypotéky na tieto typy nehnuteľností s veľkou opatrnosťou.
• hypotéka na ateliéry – na apartmán či ateliér získate hypotéku ťažšie. Ale nemožné to nie je. Ateliérom je nebytový priestor, ktorý na jednej strane môže byť určený na bývanie, na druhej strane ale nespĺňa parametre obytnej nehnuteľnosti podľa stavebného zákona. Preto banky tento typ nehnuteľností vedia financovať väčšinou len so splatnosťou 8 rokov a zároveň pri jeho akceptácií poskytujú nižšie LTV ako 80%.
• hypotéka na rekreačné nehnuteľnosti a záhradné domy – problematické môže byť aj schválenie úveru na kúpu alebo výstavbu rekreačných nehnuteľností, pretože tiež sa nejedná primárne o domy určené na celoročné bývanie. Niektoré banky ale aj napriek tomu vedia poskytnúť na rekreačné a záhradné domy úver so splatnosťou až 30 rokov a až do 80% LTV, musia mať ale  vybudované kompletné inžinierske siete, obec musí potvrdiť možnosť celoročného bývania a zriadenia trvalého pobytu a nesmú byť postavené niekde „ďaleko na samote“. V opačnom prípade vedia klientom schváliť úver len s 8-ročnou splatnosťou. Banky musia zohľadňovať rizikovosť a prípadnú likviditu týchto nehnuteľností (najmä pri uplatnení záložného práva v prípade nesplácania hypotéky).
• úver na polyfunkčné objekty – polyfunkčným objektom sa rozumie stavba, ktorej jednotky sú určené aj na iné účely ako na bývanie, tzn. že jej súčasťou môžu byť aj kancelárske, obchodné, prípadne skladové priestory. Ak má banka poskytnúť hypotéku na polyfunkčnú budovu, každá banka však presne stanovuje plochu, ktorá musí byť určená na bývanie. A či schváli žiadateľovi úver so splatnosťou 30 rokov a do akého % LTV, je zväčša na individuálnom posúdení schvaľovateľov.
• hypotéka na apartmány – s pojmom apartmány sa často stretávame hlavne v novostavbách bytových domov, kde tiež podľa zákona nie je možné niektoré bytové jednotky zapísať na LV ako byty. Dôvodom býva napr. neštandardná výška stropov, nedostatočná svietivosť priestoru a pod. Niektoré banky na tento typ nehnuteľnosti tiež poskytujú úver len so splatnosťou 8 rokov, je ale možné ich v prospech banky založiť.

Hypotéka na kúpu netradičných foriem bývania

Raz za čas sa stretávame s požiadavkami klientov, či je možné hypotékou financovať a zároveň aj založiť menej tradičné druhy objektov na bývanie. K tým netradičným domom nesporne patria mobilné domy, houseboaty, kontajnerové domy alebo aj domy postavené z hliny alebo iných prírodných materiálov, tzv. „ekologické“ domy. Tu pre našich klientov nemáme dobré správy: banky nevedia poskytnúť hypotéku a zároveň ani založiť tieto formy bývania. Dôvodom je nestabilnosť ich konštrukcií a slabá odolnosť voči poveternostným vplyvom. Navyše tieto typy domov sú väčšinou umiestnené v takých lokalitách, kde nie sú dostatočné inžinierske siete, nie je zabezpečený napr. odvoz smetí, zároveň nie je možné v nich ani zriadiť trvalý pobyt.

Druhy hypoték na neštandardné nehnuteľnosti

Ako sme už spomenuli vyššie, k schvaľovaniu neštandardných nehnuteľností banky pristupujú individuálne. Väčšina bánk už ale nevie financovať všetky druhy nehnuteľností okrem bytov a rodinných domov tak ako v minulosti, preto aj zaviedli nový produkt, ktorým je úver so splatnosťou najviac 8 rokov, pričom klienti získajú úrok rovnaký ako na 30-ročnom úvere a financovanú nehnuteľnosť majú možnosť aj založiť. Stále ale existujú také typy domov a formy bývania, na ktoré banky vôbec nevedia poskytnúť úver. V takých prípadoch klientom odporúčame požiadať o bezúčelovú hypotéku, ak majú možnosť založiť vhodnú nehnuteľnosť na bývanie. Takto môžu získať úver bez dokladovania účelu so splatnosťou až 30 rokov a výhodnou úrokovou sadzbou.

Zhrnutie

Hypotekárny trh je dynamické a neustále sa meniace prostredie, ktoré podlieha vývoju a pravidelným zmenám. Tak isto sa vyvíjajú aj technológie a s nimi aj možnosti a záujmy ľudí. Stále vznikajú nové druhy bývania, dnes už nie je výnimkou život v domoch na vode alebo na kolesách. Aj keď banky sa stavajú k rôznym typom bývania po svojom a hlavne v súlade s riskovými nastaveniami produktov, stále našim klientom hľadáme tie najlepšie riešenia ich požiadaviek, čo sa nám väčšinou aj darí.

a naše odporúčania

Ak aj vy plánujete kúpu alebo stavbu nehnuteľnosti, ktorú možno považovať za neštandardnú a nemáte na ňu dostatok vlastných zdrojov, obráťte sa na našich hypotekárnych špecialistov. Sú tu pre vás za každých okolnosti a vždy urobia maximum pre to, aby ste si mohli plniť svoje sny o bývaní hoci aj „na strome“ alebo trávení voľného času, kdekoľvek si zmyslíte. Dohodnite si stretnutie s našimi odborníkmi, vždy vám ochotne pomôžu uskutočniť svoje plány a sny o akýchkoľvek typoch bývania.