DTI, LTV a iné – čo tieto skratky znamenajú?

Na internetových stránkach bánk či v rôznych článkoch o úveroch alebo aj pri samotnom vybavovaní hypotéky ste sa určite stretli s odbornou terminológiou a rôznymi skratkami, z ktorých sa možno nejednému z vás zatočí hlava. Súhlasím, banky majú pri poskytovaní hypoték vlastné podmienky a pri ich interpretácií používajú okrem rôznych odborných výrazov aj mnoho skratiek. Tými najvýznamnejšími sú azda DTI, LTV, RPMN či DSTI. Čo ale vlastne tieto skratky znamenajú?

DTI – Debt to Income

Dnes snáď najskloňovanejšou skratkou vo všetkých možných podobách je DTI, čiže po našom maximálna úverová angažovanosť klienta. Táto skratka sa v úverovej terminológií v praxi používa od júla 2018, odkedy banky môžu klientom poskytovať úvery vo výške maximálne 8-násobok ich čistého ročného príjmu. Napríklad žiadatelia – manželský pár s príjmami spolu 1.600 € môžu mať úvery spolu vo výške najviac 153.600 €. Ak plánujú žiadať o hypotéku a splácajú aktuálne spotrebný úver so zostatkom 15.000 €, novú hypotéky dostanú vo výške najviac 138.600 €.

LTV – Loan to Value

Ďalšou veľmi dôležitou skratkou je LTV, čiže pomer výšky hypotéky k hodnote zabezpečovanej nehnuteľnosti. Nemusí to ale byť vždy hodnota nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, jedná sa o hodnotu nehnuteľnosti, ktorú akceptuje banka. Niekedy sa stáva, že znalci v banke v rámci supervízie hodnotu nehnuteľnosti znížia a pri schvaľovaní banka vypočíta výšku LTV na hypotéke podľa toho, akú cenu určí nakoniec bankový znalec.

Príklad: Ak klient žiada o hypotéku vo výške 100.000 € a kúpna cena nehnuteľnosti je 150.000 €, neznamená to že pôjde o LTV 67%. Banka bude vychádzať z toho, aká bude cena na znaleckom posudku a následne potvrdená bankovým znalcom. Ak je nehnuteľnosť ohodnotená na 150.000 €, ale supervízor určí cenu nehnuteľnosti na 140.000 €, LTV bude 71%. Ak ale v tom istom prípade bude znalecký posudok na hodnotu 160.000 € a bankový znalec túto hodnotu aj potvrdí, LTV nebude 63% ale 67%, pretože banka bude pri schvaľovaní vychádzať z nižšej hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. LTV má veľký význam pri schvaľovaní hypotéky, pretože banky môžu poskytovať úvery najviac do 80% LTV, v niektorých prípadoch do 90%. A výška LTV má zároveň významný vplyv na úrokovú sadzbu hypotéky.

DSTI  – Debt Service to Income

Hovoríme o anglickej skratke pre finančnú rezervu alebo inak aj finančný vankúš. Čo to v praxi znamená? Podľa nariadení nemôže mať žiadateľ o úver súčet všetkých splátok úverov vyšší ako je 60% voľného disponibilného príjmu po odpočítaní životného minima, čo znamená, že mu musí ostať na bežné výdavky aspoň 40% príjmov. Ak o úver žiada bezdetný manželský pár s príjmom 1.600 €, môžu mať splátky úverov vo výške približne 700 €. Táto suma ale nie je presná, pretože nie každá banka odpočíta od príjmov životné minimum určené podľa zákona, ale tieto sumy upravujú. Ak títo klienti už majú splátku ďalšieho úveru vo výške 150 €, môžu mať hypotéku najviac v takej výške, aby ich splátka po pripočítaní 2% schválenej sadzby nebola vyššia ako približne 650 €.

RPMN

Okolo tejto skratky už roky prebiehajú siahodlhé diskusie, pretože mnoho ľudí si myslí, že je to najdôležitejší parameter úveru. Tento názor ale úplne nezdieľam. Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) zohľadňuje úrokovú sadzbu na úvere a ďalšie náklady spojené s vybavením úveru. Pri hypotéke je to poplatok za poskytnutie úveru, odmena znalcovi za vypracovanie znaleckého posudku, poplatok za vklad záložných zmlúv na kataster a poistenie nehnuteľnosti. RPMN je totiž údaj zohľadňujúci cenu úveru len v prvom roku splácania.

Ďalšie dôležité odborné pojmy

Okrem základných pojmov, ktoré majú vplyv na výšku možného úveru, úrokovú sadzbu a ostatné podmienky či už spotrebných úverov alebo hypotéky, sa najneskôr pri podpise zmluvnej dokumentácie v banke môžete stretnúť aj s ďalšími výrazmi. Naši klienti sa často pýtajú, čo znamenajú aj tieto pojmy:

• Odplata – spravidla je to číslo ešte o niečo vyššie ako RPMN, zahŕňa okrem úrokovej sadzby a prvotných poplatkov súvisiacich s vybavením úveru aj napríklad poplatok za vedenie účtu, sankčné poplatky apod.
• Najvyššia prípustná výška odplaty – toto číslo sa aktuálne pohybuje v rozmedzí 10 až 15% a zahŕňa okrem úroku a základných poplatkov všetky predpokladané náklady na úver počas celej doby splácania, ktorými sú o.i. aj poplatky za zmeny na úvere, poplatok za predčasné splatenie úveru počas dohodnutej doby splácania, atď. Najvyššia prípustná výška odplaty sa mení každý kvartál a určuje, koľko klient môže na úrokoch a poplatkoch najviac preplatiť. Ak by mala byť výška tejto odplaty prekročená, klientovi nemôžu byť účtované ďalšie poplatky súvisiace s úverom.
• Stresstest – ide o spôsob výpočtu maximálnej úverovej zaťaženosti klienta. Pri splnení parametra DSTI, čiže podmienky zachovania 40%-nej finančnej rezervy maximálna výška novej splátky je určená s pripočítaním 2%, tzn. že klient nemôže prekročiť výšku splátky aj za predpokladu, že mu banka zvýši ú.s. o 2%.
• Vinkulácia – stretávame sa s ňou pri poistení nehnuteľnosti založenej na hypotéke. Každá založená nehnuteľnosť okrem pozemku musí byť poistená aspoň na riziko živelnej pohromy a celkového zničenia. Aby toto poistenie naozaj splnilo podmienku zabezpečovacieho prostriedku, poistné plnenie z poistenia nehnuteľnosti musí byť vinkulované v prospech banky do výšky nesplatenej časti hypotéky. Vinkuláciu potvrdzuje poisťovňa a je to prísľub vyplatenia poistného plnenia priamo banke za účelom splatenia časti alebo celej hypotéky.
• Záložné právo – preukazuje ho záznam na liste vlastníctva k zakladanej nehnuteľnosti pri hypotéke. Na základe neho si banka môže uplatniť právo disponovať s nehnuteľnosťou podľa vlastných podmienok pri nesplácaní hypotéky. Vzniká na základe podania záložnej zmluvy na katastri, pričom ak kataster rozhodne o povolení zápisu ťarchy záložného práva, zapíše ho na list vlastníctva.
• Fixácia – doba, počas ktorej banka garantuje klientovi nemennú úrokovú sadzbu. Uplatňuje sa pri úveroch na bývanie so založením nehnuteľnosti. Niektoré banky majú v úverovej zmluve bod, podľa ktorého môžu klientovi úrokovú sadzbu zmeniť aj počas fixácie, ak na to vznikne banke dôvod, ale túto klauzulu takmer vôbec nevyužívajú. Preto sa jej klienti obávať nemusia. K zmene úroku počas fixácie totiž môže dôjsť. Buď ju banka môže klientovi znížiť, ak požiada o prehodnotenie úrokovej sadzby a má to ešte priestor alebo ju môže aj zvýšiť, ale robí to len v ojedinelých prípadoch, keď je klient v omeškaní so splátkami.

Zhrnutie

Ako sami vidíte, banková terminológia nie je taká jednoduchá. Dokonca mierne odlišnosti vo výklade niektorých pojmov sa objavujú aj v bankách, aj preto sa mnohé podmienky úverov jednotlivých bánk môžu rôzniť. Je ale dobré vedieť sa orientovať aspoň v základných pojmoch, pretože ich porozumenie je predpokladom, že sa budete aj vy sami vedieť rozhodnúť pre najlepšie riešenie potrieb financovania vášho bývania a pochopíte aj naše rady, odporúčania a kroky súvisiace s vybavením vášho úveru.

…a naše odporúčania

Ale tak ako my väčšinou nerozumieme vašej práci, nie je vôbec zlé, ak nerozumiete všetkým výrazom a skratkám, s ktorými sa pri hypotéke stretnete. Sme tu pre vás aj na to, aby sme vám vysvetlili, čo potrebujete vedieť. Súčasťou našej práce nie je len povedať vám, ktorá banka pre vás bude najlepšia, našim cieľom je ukázať vám všetky vaše možnosti a riešenia, nasmerovať vás správnym smerom a zároveň vás nikdy nenechať tápať v spleti na prvý pohľad nezrozumiteľných zmlúv a dokumentov. Plánujete kupovať nehnuteľnosť? Alebo stavať dom? Alebo len chcete mať istotu, že máte svoje úvery pod kontrolou? Radi vám ukážeme ako na to a pomôžeme vám nájsť najlepšie riešenie. Napíšte alebo zavolajte nám a dohodnite si stretnutie s niektorým z našich skúsených kolegov.